А здание–то расположено на земле…

В большинстве случаев при совершении сделок с недвижимостью основную ценность для приобретателей представляют строения, а не земельный участок, на котором они расположены. Примеры, когда сделка совершается главным образом из-за земельного участка, в практике редки. Поэтому при приобретении недвижимости вопрос об оформлении прав на земельный участок встает в последнюю очередь, что зачастую порождает сложности для нового владельца здания, строения, сооружения.

- На что в части, касающейся земельного участка, необходимо обращать внимание при приобретении недвижимости?

- В первую очередь на то, на каком праве оформлен земельный участок у предполагаемого продавца. Самый оптимальный случай, если участок оформлен в собственность. В соответствии с Земельным кодексом РФ здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке и принадлежащее одному человеку, продается вместе с землей. Таким образом, при приобретении здания, строения, сооружения в собственность земельный участок должен быть включен в предмет договора в качестве одного из самостоятельных объектов недвижимости.

- Земельный участок может принадлежать собственнику здания на праве аренды. Как тогда происходит переоформление прав на земельный участок на нового собственника недвижимости?

- В таком случае в зависимости от общего срока договора аренды, срока, оставшегося до окончания договора аренды, стороны могут избрать один из следующих способов оформления прав на земельный участок.

1. После регистрации перехода права собственности на здание к новому владельцу арендатор земельного участка, на котором расположено указанное здание (предыдущий собственник здания), расторгает договор аренды. Делается это путем заключения соответствующего соглашения с уполномоченным органом местного самоуправления. Соглашение о расторжении договора аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. После этого земельный участок может быть предоставлен новому собственнику здания в аренду или выкуплен им в собственность на основании постановления главы органа местного самоуправления. Этот способ оформления недостаточно удобен из-за длительности срока оформления документов.

2. После регистрации перехода права собственности на здание к новому владельцу арендатор земельного участка, на котором расположено указанное здание, и новый собственник здания могут заключить договор субаренды земельного участка. В соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом согласия собственника земельного участка не требуется, необходимо лишь его уведомление.

Конструкция субаренды недостаточно отвечает интересам «первого» арендатора, так как в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ он остается ответственным по договору аренды перед арендодателем и в случае неисполнения обязанностей суб-арендатором, например, по оплате аренды, должен будет сам погасить задолженность.

3. Если позволяет срок действия договора аренды и нет соответствующего запрета в указанном договоре, после регистрации перехода права собственности на здание к новому владельцу арендатор земельного участка и новый собственник здания могут заключить договор перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды). Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатор имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Причем без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Если срок договора аренды менее 5 лет, то на передачу прав и обязанностей по договору аренды требуется письменное согласие арендодателя. Конструкция перенайма в достаточной мере соответствует интересам всех сторон указанного арендного правоотношения.

Земельный участок может принадлежать собственнику здания на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения. Оптимальный вариант: указанные права на земельный участок перед заключением сделки будут переоформлены в собственность в порядке, установленном п. 1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

- А если право не оформлено, у нового собственника возникнут проблемы?

Да. Во–первых, он не имеет права на бесплатное приобретение участка в собственность, поэтому участок может быть им либо выкуплен, либо взят в аренду.

Во–вторых, если право постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то оно должно быть прекращено по заявлению правообладателя (владельца участка). Это предусмотрено ст. 45 Земельного кодекса РФ, где сказано, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненно наследуемого владения прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок. В противном случае - в принудительном порядке по решению суда.

Зачастую найти продавца (владельца участка) для прекращения права довольно трудно. В таком случае новому собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и прекращать право постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения на основании решения суда.

- Есть ли какие-нибудь специальные требования к тому, как должен быть описан земельный участок в договоре?

- В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Данные о земельном участке содержатся в кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) и составляют: кадастровый номер земельного участка, площадь, назначение (разрешенное использование), категория земель.

Необходимость указания в договоре категории земель особо отмечена в п. 2 ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

По информации, предоставленной управлением Федеральной регистрационной службы

по Ставропольскому краю.

Рубрику ведет Анна Учаева.