Большой разговор о ЖКХ

Недавно в Москве прошел V Всероссийский форум «Система управления жилищным фондом России». Его участники подробно обсудили три основных темы: реформа системы управления многоквартирными домами, взаимоотношения между ресурсоснабжающими организациями, управляющими компаниями и собственниками жилья. И — грядущие тотальные ресурсосбережение и энергоэффективность. Среди участников форума был и ставропольский управляющий ООО УК «Реконструкция» Федор Курилов. Он поделился с редакцией своими впечатлениями от увиденного и услышанного.

Поправки в Жилищный кодекс

— Хочу подчеркнуть, что одним из инициаторов проведения форума была Торгово-промышленная палата РФ. Отсюда и такая его задача: максимально сфокусировать внимание бизнес-сообщества и органов власти на наиболее серьезных проблемах ЖКХ, проанализировать, насколько благоприятны в нем условия для развития предпринимательства, каковы направления и механизмы дальнейшего развития реформы жилищного и коммунального хозяйства.

Много внимания было уделено поправкам в Жилищный кодекс, которые вступили в силу 16 июня этого года. Прозвучало, что они направлены прежде всего на «ужесточение контроля за деятельностью управляющих компаний». Теперь органам самоуправления даны функции контроля, и, если жильцы пожалуются на плохую работу управляющих компаний, муниципалитет будет обязан принять конкретные меры, вплоть до отстранения компании от управления домом в течение 15 дней.

Значительно расширены полномочия контроля со стороны государственных органов в отношении ТСЖ. Поскольку поступает много жалоб, с 1 марта 2012 года начнется проверка законности создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний.

Собственники будут копить и брать кредиты

Многие выступающие на форуме затронули тему капитального ремонта домов. Прозвучало, что уже подготовлена концепция финансирования, согласованная с другими федеральными органами исполнительной власти. Схема финансирования капремонта многоквартирных домов будет складываться из накопительной и кредитной частей средств жильцов. Иными словами, предполагается минимальное вмешательство в процесс капремонта федеральной власти. Основные нормативно-правовые акты будут приниматься в субъектах федерации. Централизованные схемы финансирования вроде фондов капитального ремонта, как было в последние годы, больше применяться не будут. Интересны такие цифры: на капремонт было израсходовано 185 миллиардов федеральных средств и чуть больше 14 миллиардов — средств собственников. При этом в некоторых регионах доля жильцов в софинансировании составляла до 30 процентов.

Оплата по двум нормативам

Много внимания на форуме было уделено новым правилам предоставления коммунальных услуг. Теперь жителям многоквартирных домов нужно будет платить по двум нормативам: за индивидуальное и общедомовое потребление услуг. Перерасчет тепла в конце года отменяется, а потребителям будет дана возможность заключать договоры с РСО напрямую. Кроме того, отключить свет и воду должникам теперь можно будет по факту задолженности за три месяца.

Представитель Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России подчеркнул, что в новых правилах учтен весь опыт последних двух лет. Было рассмотрено более 80 тысяч обращений россиян, можно сказать, это стало основой при разработке правил. Хотя полного одобрения правил на форуме не было.

Он также отметил, что при работе над документом Минрегион тесно сотрудничал с другими органами исполнительной власти. Однако, по мнению участников форума, в новых Правилах явно заметно лоббирование интересов коммунальных структур, многие изменения направлены на расширение благоприятных условий именно для ресурсоснабжающих организаций.

— Вот передо мной лежит письмо главы администрации Промышленного района с просьбой к главному редактору «ВС» опубликовать информацию «Искусство управлять домами». Она — о вашей управляющей компании «Реконструкция». В частности, в письме говорится, что вы стали одним из первых предприятий, озаботившихся правовой грамотностью населения. И что вы показываете пример эффективного и качественного управления жилищно-коммунальным хозяйством. Давайте об этом поговорим.

— Начну с того, что все дома, находящиеся у нас на управлении, были взяты по конкурсу в 2008 году. Большинству из них больше 50 лет, все требуют реконструкции и капитального ремонта. Если коротко, это самые «убитые» дома по улицам Короленко, Социалистической, Осетинской, в Братском. Всего 39 домов, в основном трех-, четырехэтажных.

На большинство не было и на многие по сей день нет проектно-сметной документации, сейчас восстанавливаем, обращаемся в проектные институты города.

— На что вы рассчитывали, когда брали в управление и на обслуживание такой старый жилой фонд?

— На собственный опыт военного строителя. Хотя случались такие сюрпризы, что и опыт не особенно помогал. Сначала в тариф 10,24 не входили вывоз ТБО и освещение мест общего пользования. Но буквально после трех месяцев работы их ввели, и мы очутились на грани банкротства. Стали срочно обучать своих людей прочистке вентиляционных каналов. Прочистка и промывка каналов на своих домах у нас входит в тариф, а зарабатывать стали на подряде в других управляющих компаниях.

— Какой штат в компании?

— У нас 25 человек, практикуем совмещение специальностей. Наш работник сегодня и слесарь-сантехник, и слесарь по прочистке вентиляционных каналов. Так и зарабатываем, чтобы вылезти из долгов, можно сказать, делаем все возможное и невозможное.

У нас четыре вида тарифов, самый большой — 12,81, рост за три года произошел из-за подорожания ресурсов.

— А текущий ремонт заложен в тарифе?

— Нет, но мы сегодня меняем собственникам, скажем, водопровод по цене, какой в городе вообще не существует. Замену стояка в квартире, а это очень актуально для старых домов, делаем за 2,5 тысячи рублей вместе с материалами. Действуем по обстоятельствам. Например, в доме № 10 по Социалистической в нескольких местах из-за высокого давления разорвало водопровод. Мы его полностью поменяли собственными силами, работали с 9 утра до 19 вечера. Жильцы были удивлены такими темпами.

На сегодня дома с печным отоплением на 90 процентов готовы к зиме. В тех, где центральное отопление, осталась промывка.

К 1 сентября отремонтируем все кровли, если, конечно, дожди не помешают. У нас на всех домах шифер пятидесятых годов, чтобы подобрать лист, надо мудрить, чем и занимаемся. К тому же нет и никогда не было зонтов в шахтах над каналами, кирпичная кладка разрушается, дождь, снег — все попадает в каналы. А у нас 18 домов с печным отоплением, сейчас ведем демонтаж, ставим зонтики.

Во многих наших домах нет подвальных помещений. Мы договорились в Москве, что будем менять в них старую разводку на полипропиленовые трубы диаметром 50 мм. Труба поступает кольцами, подача и обратка — все эффективно соединяется. Нижняя разводка таким образом будет заменена в семи домах. Там, где есть подвалы, кладутся другие трубы.

— Сейчас все острее и острее становится проблема неплатежей. Она у вас тоже есть?

— К сожалению, есть, и очень ощутимая. Ежемесячно от собственников на наш счет поступает по первой строке 400 тысяч рублей. На сегодня долг неплательщиков — 390 тысяч, практически месячная сумма. И каждый месяц она увеличивается на три-пять тысяч.

— На форуме этот вопрос поднимался?

— Конечно, обсуждали с самых разных сторон. Во-первых, новые правила предоставления коммунальных услуг дают право отключать ресурс после трех месяцев неплатежей. Во-вторых, есть организации, специализирующиеся на взимании долгов. С января следующего года я планирую создать свой расчетный центр. Думаю, это поможет активизировать сборы, усилить контроль за ними с помощью домовых комитетов. Одно скажу: люди стали понимать, что неплательщики живут за их счет, а это долго продолжаться не может.

— Вы сколько берете за управление?

— До 26 процентов от тарифов, все зависит от состояния дома и его площади. В эту сумму входит зарплата всему персоналу и налоги, которые платим с полученных от собственников денег.

— Ни для кого не секрет, что управляющие компании, как и любой бизнес, нацелены на получение прибыли…

— Пока на тех домах, которые мы обслуживаем, прибыли нет. Мы можем рассчитывать на нее только за счет подрядных работ. Скажу, что компания наша себя зарекомендовала, нас нанимают менять водопроводные стояки, канализационную разводку. Пока этим и живем, зарабатывая доверие и авторитет у собственников. А также — приобретая новую технику, автотранспорт.

Чтобы быть открытыми, мы организовали школу «Управдом», держим тесную связь с москвичами. Среди них — координатор проекта «Управдом — в каждый дом», член Общественного совета при Министерстве регионального развития РФ Валентина Ростовщикова.

Мы провели показательные занятия, ставим своей задачей показать свой опыт, дать людям наши разработки. Сейчас все жилищное законодательство рассчитано на профессиональное управление домом. И мы надеемся, что наша школа будет востребована.