Дефицит платежеспособного спроса

Платежеспособный  спрос на квартиры в новостройках постепенно приближается к докризисному уровню. Между тем условия ипотеки, так стремительно развивавшейся до 2008 года, по-прежнему кусаются. Брать жилищные кредиты рядовые граждане не спешат. Однако на любом рынке рано или поздно устанавливается равновесие спроса и предложения — утверждают специалисты.  Возможно, в ближайшее время рынок недвижимости стабилизируется и мечта о собственной квартире станет реальностью.   Так ли это на самом деле? Для того чтобы разобраться в ситуации, мы побеседовали с директором одной из строительных фирм, работающей в нашем городе, Александром Горбатых, который поделился своим видением того, что будет происходить на строительном рынке Ставрополя в ближайшие год-два. 

 -   Александр Иванович, что сейчас происходит на строительном рынке Ставрополя? 

- Сейчас квартиры довольно хорошо раскупаются. Однако на сегодняшний день на рынке недвижимости произошли некоторые изменения. Если раньше бизнесмены брали деньги и вкладывали их в жилье с целью потом его перепродать  на самом начальном этапе, когда был готов только котлован, то сейчас эти люди не вкладывают в стройку. Этой категории инвесторов на строительном рынке попросту нет.  Жилье покупают те, кому оно действительно нужно, то есть для себя, не для бизнеса. Как следствие, это  вызвало дефицит оборотных средств во многих строительных компаниях. Строители не могут рассчитывать на перспективу, закупать технику, материалы. Удержаться на плаву смогли только крупные фирмы за счет денег, накопленных еще до кризиса.  С другой стороны,  развитию отрасли в Ставрополе мешает отсутствие платежеспособного спроса у населения. Как известно, цены выросли, а зарплаты остались на прежнем, еще докризисном уровне.  В целом цены по городу практически у всех застройщиков одни и те же, 27 тысяч за квадратный метр. 

В других регионах, например, у наших соседей в Краснодаре, рыночная стоимость квадратного метра 35 тысяч рублей, при этом покупательский спрос там есть, а подрядные организации имеют возможность строить жилье без привлечения дольщиков. 

Тем не менее  здесь можно наблюдать довольно интересную тенденцию, несмотря на то, что стоимость энергоносителей, железобетона, арматуры и прочих материалов растет, между строительными организациями появилась конкуренция по качеству возводимого жилья.  Но долго так продолжаться не может. На фоне стремительной инфляции рентабельность нашего производства приближается к нулю.  Вот  я  сейчас в ожидании того, что ко мне придут рабочие и спросят: извините, как часто вы ходите в магазин? Поэтому сейчас мы будем повышать расценки. Цена на квадратный метр будет возрастать.   

- Из чего складываются цены?

- В среднем себестоимость одного квадратного метра по Ставрополю 18 тысяч рублей, но опять-таки это в идеале. То есть прямые затраты. Не считая налогов, аренды земли, технических условий.  К примеру, сейчас 1 кубометр воды стоит 38 тысяч рублей, и это без учета НДС. На постройку квартиры площадью 60 квадратных метров, по нашим расчетам, уходит где-то 1,5 кубометра воды. Нетрудно подсчитать, что к стоимости одного квадратного метра прибавляется еще одна тысяча рублей, и это только за воду, а еще электричество, газ, горючесмазочные материалы. Так что жилье при такой политике дешеветь никогда не будет.  В среднем строители имеют с одного квадратного метра 2 - 3 тысячи рублей, но, позвольте, нам же нужно обновлять технику, платить людям зарплату. К тому же стоимость строительных материалов возрастает в разы из-за отдаленности производств. В Ставрополе ни один завод ЖБИ не отвечает потребностям рынка. А, к примеру, кирпич приходится завозить из Зеленокумска. Если подсчитать затраты на доставку, то стоимость одной штуки возрастает на два с половиной рубля. В итоге и без того дорогие материалы прибавляют в цене на 10 - 15%.    И если кто-то говорит о сумме 12 - 15 тысяч за квадратный метр, сразу скажу, что это нереальные цены. Здесь, скорее всего, речь идет об обманутых дольщиках. 

- Каковы ваши прогнозы: сколько же в конце концов будет стоить жилье? И когда нам можно ожидать ценовой скачок?

- Я думаю, в ближайшее время, может быть, к концу года цены вырастут, но не намного. А в дальнейшем средняя цена за квадратный метр достигнет докризисного уровня, то есть составит где-то 30 тысяч рублей за квадрат.  На этом цены, пожалуй, и остановятся, иначе покупательский спрос упадет. 

- Какое жилье сейчас востребовано? 

- Я не придерживался и не придерживаюсь того мнения, что нужно строить малогабаритное жилье. Это уже пройденный этап, зачем второй раз наступать на одни и те же грабли? Были уже «хрущевки», и чем это закончилось? Самые маленькие квартиры должны быть не меньше сорока квадратных метров. Надо сказать, что спрос на двух-трехкомнатные квартиры есть. Не нужно зацикливаться на производстве малогабариток, иначе это приведет к их переизбытку на рынке. Практика показывает, что покупателя интересуют квартиры от 40 до 70 квадратных метров, собственно, придерживаясь этих критериев, застройщики и выстраивают свою маркетинговую политику. 

- Сейчас на самом высоком государственном уровне заговорили о строительстве доступного жилья. Как вы считаете, вмешательство государства в строительную отрасль - необходимость  или же можно обойтись без него? 

- Только если речь идет о социальном строительстве. Мы, как и другие застройщики, тоже пользуемся кредитами, и для нас без разницы, каким путем деньги будут поступать в государственный бюджет. Да, власти сделали все возможное для поддержания банковской сферы. Благодаря этому мы сейчас можем рассчитывать хоть на что-то. Но зачем должны страдать другие отрасли? Во время кризиса нам очень помогли социальные программы — строительство жилья для ветеранов, переселение из аварийного жилья, но это капля в море. Опять-таки социальная политика в сфере строительства должна быть грамотной. Зачем заселять ветеранов в один дом? Можно ведь распределить эти квартиры по подрядчикам - и им будет выгодно, и старики будут довольны. Зачем строить городок исключительно для военных? Представьте, вы военный,  на работе и дома вы видите одно и то же окружение. Если наши власти действительно заинтересованы в развитии строительства, то тогда зачем давать деньги банкам, чтобы они затем выдавали кредиты. Можно ведь давать эти деньги строителям напрямую. Те самые 10 - 12% от стоимости объекта.  Только тогда будет  необходимое количество социальных объектов, молодые семьи будут иметь возможность приобретать доступное жилье, а строительная отрасль развиваться.