Долевое строительство: проблемы и решения

Федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и «О защите прав потребителей» не предполагают участия местных администраций в заключении договоров на участие в долевом строительстве или приобретении жилья. Следовательно, администрация не может нести ответственность за заключенные договоры и их выполнение. Тем не менее, понимая остроту ситуации, администрация города Ставрополя в рамках своих полномочий оказывает обманутым дольщикам содействие. Создана рабочая группа по защите интересов граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками своих обязательств.

По итогам проведенной ревизии строящихся объектов в настоящее время на территории города имеется 26 объектов незавершенного строительства – многоквартирных домов, потенциальных жителей которых можно назвать обманутыми дольщиками. Всего таких пострадавших горожан - 1038 человек, 523 из них не имеют прав на земельные участки или объекты незавершенного строительства.

На сегодняшний день на трёх объектах ведется работа по изменению вида разрешенного использования земельных участков, и на четырёх объектах – по переоформлению земельных участков на вновь созданные товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы. Планируется ввод в эксплуатацию двух домов. Так что проблема почти трети обманутых дольщиков уже миновала стадию безысходности.

Известно, что легче предупредить болезнь, чем лечить. И лучшее средство профилактики – знание законов.

В связи с этим администрация города Ставрополя обращает внимание горожан на некоторые моменты, которые в обязательном порядке должны знать те, кто сегодня думает об улучшении своих жилищных условий и, как один из вариантов, рассматривает возможность для себя принять участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

Правовые отношения между участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно Закону к участникам долевого строительства относятся граждане, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Данный Закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 01.04.2005.

Согласно пункту 1 статьи 3 указанного Закона право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

Договоры, заключенные между дольщиками и строительными фирмами, являются гражданско-правовой сделкой, представляющей собой волеизъявление сторон. Регулируются договоры Гражданским кодексом РФ. При этом между сторонами возникают определенные права и обязательства, устанавливается правовая ответственность за неисполнение условий договора.

Следует помнить, что, подписывая документ, гражданин берет на себя всю полноту ответственности за совершенное действие.

Все возникающие у него с застройщиком вопросы и проблемы должны решаться в правовом поле, в соответствии с действующим законодательством.

Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с законодательством, осуществляется уполномоченным федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Контроль за строительством на территории города Ставрополя осуществляется Управлением Ставропольского края по жилищному контролю и строительному надзору. На эту организацию возложено право обращения в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

- договор аренды на земельный участок, заключенный с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и зарегистрированный органом государственной регистрации, что подтверждается наличием на нем соответствующего штампа, или свидетельство о праве собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, выданный органом государственной регистрации;

- разрешение на строительство, выданное комитетом градостроительства администрации города Ставрополя;

- опубликованную в средствах массовой информации и (или) размещенную в сети «Интернет» проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Данная информация должна быть опубликована не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

- Убедитесь также в достоверности документов - это должны быть либо подлинники, либо заверенные в установленном порядке копии. При этом все печати и штампы на документах должны быть читаемыми и проставленными синими чернилами.

Во-первых, многоквартирные дома, построенные на участках под ИЖС, официально не являются объектами долевого строительства и, соответственно, не подлежат контролю со стороны федеральных органов государственной власти.

Во-вторых, эти объекты строительства невозможно в установленном порядке подключить к инженерным сетям, а затем и ввести в эксплуатацию, так как они не соответствуют целевому назначению земельного участка.

В таком случае застройщик обязан получить новые технические условия, что повлечет выполнение определенных, причем затратных в финансовом отношении мероприятий, обеспечивающих надежное и бесперебойное энерго-, газо- и водоснабжение и канализирование объекта.

Как показывают многочисленные факты, уже произошедшие в городе, когда основные строительные работы завершены, застройщик самоустраняется, и люди остаются со своей проблемой один на один. Получается, что дом есть, а официально оформить на него документы нельзя. Начинаются мытарства, обивание порогов всяческих служб и организаций.

Есть попытки оформить подобные объекты в судебном порядке. Практика показывает, что подобные судебные тяжбы длятся годами: с точки зрения закона, такие строения являются самовольными и подлежащими сносу.

В-третьих, нагрузки на сети в кварталах индивидуальной жилой застройки рассчитаны именно на индивидуальные дома. В случае постройки многоквартирных домов возникают проблемы по снабжению водой, газом, электроэнергией всего квартала. Это вызывает справедливое недовольство и жалобы владельцев близлежащих домов.

Сегодня администрацией города ведется жесткий контроль целевого использования выделенных земельных участков. И если объект построен самовольно, он может быть снесен.

Так что на деле выходит, что реальная цена на первый взгляд дешевых квартир может быть чрезмерно высока. В погоне за мнимой дешевизной есть риск потерять все.

Надеемся, что данная информация поможет читателям обезопасить себя от недобросовестных застройщиков. А в случае, если в вашем квартале под индивидуальное жилищное строительство возводится многоквартирный жилой дом, обязательно сообщайте об этом в комитет градостроительства администрации города Ставрополя по телефону 23-20-41.

Участнику долевого строительства следует также знать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в договоре должна быть указана обязанность застройщика в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома осуществляется при выполнении всех требований действующего законодательства в области градостроительства и землепользования.