Есть такая работа – домом управлять
- Андрей Сергеевич, будни ЖКХ всегда наполнены проблемами. С какими приходится сталкиваться наиболее часто?
- Забот, конечно, хватает. Из ста домов на обслуживании наших управляющих компаний только в двадцати проводился капитальный ремонт, в остальных картина плачевная: разбитые общедомовые системы, текущие крыши… Состояние кровли — одна из самых серьезных проблем для старых домов. До нас ее решали достаточно «просто»: латочным ремонтом, когда на прохудившееся место ставилась латка размером всего лишь 1,5 - 2 квадратных метра. Весьма сомнительная практика, избавлявшая от течи на короткое время. Сегодня наши подрядчики ставят латки площадью как минимум 30 - 40 квадратов, чтобы обезопасить от протекания полностью всю квартиру.
Технические вопросы содержания нуждаются в постоянном мониторинге. Однако есть еще ряд моментов, требующих внимания как от управляющей компании, так и от собственников. Первый, самый острый: в нескольких домах так и не выбран старший. А ведь это основа, без которой управление многоквартирным домом не может осуществляться полноценно. По Жилищному кодексу все решения, касающиеся ремонта и содержания дома, принимаются общим собранием владельцев квартир. Здесь обсуждаются перечень работ, их стоимость, сроки исполнения. Инициировать такое собрание может только кто-то из жильцов, и старший дома выступает в этом случае как грамотный организатор, способный объединить разобщенных собственников. На встречах с жителями мы стараемся максимально доходчиво объяснять, что в их руках теперь — жизнь целой многоэтажки. Обнадеживает, что в большинстве домов на обслуживании УК-3 и УК-4 собственники относятся к своей роли полноправных хозяев вполне ответственно. Наше общение строится на конструктивном диалоге, совместном планировании, открытости и прозрачности финансовой политики управляющей компании.
- Речь о лицевом счете дома? Собственники могут свободно контролировать, куда и в каком объеме расходуются собираемые средства?
- Разумеется — такое право закреплено в самом Жилищном кодексе. В начале года любая управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. По согласованию с собственниками мы делаем это ежеквартально. Во-первых, это помогает и нам как исполнителям, и жителям дома как заказчикам контролировать перечень, объемы и стоимость выполненных работ, прописанных в договоре или по дополнительной заявке. Во-вторых, определять необходимость и источники дополнительных средств. Регулярность отчетов позволяет оперативно направлять финансы на решение самых насущных проблем. Если после выполнения плана на балансе дома, к примеру, остаются еще 200 - 300 тысяч рублей, но есть нужда в дальнейшем благо-устройстве, мы предлагаем дополнительный перечень работ и выносим его на общее собрание жильцов. Они вправе согласиться или же отклонить наше предложение.
- А если на лицевом счете дома, наоборот, недостаточно средств, при этом возникла острая необходимость в ремонте?
- На балансе наших управляющих компаний есть несколько небольших двух-, трехэтажных домов, где живут в основном пенсионеры. Собираемых средств достаточно для технического обслуживания, санитарного содержания, поддержания оборудования в рабочем состоянии. А вот проведение необходимой как воздух замены старых коммуникаций требует очень больших вложений, и сразу. Таких сумм пенсионерам не потянуть…
- И вы нашли выход?
- Если идти навстречу собственникам, выход всегда есть. Совсем недавно полностью поменяли в ряде таких домов нижнюю электрическую разводку, вводно-распределительное устройство (ВРУ было вмонтировано в деревянные шкафы, а это повышенная пожаро-опасность) — медлить с заменой было уже нельзя, поэтому мы не стали дожидаться, пока заложенная в тарифе сумма будет собрана жильцами. Работы оплатили из собственных средств управляющей компании, с учетом того, что собственники рассчитаются с нами в течение года. Это своеобразная рассрочка, поскольку размер оплаты за конкретный вид ремонта изначально определен и выплачивается последовательно равными частями. Дополнительные траты по такой схеме на плечи владельцев жилья не ложатся.
Если же собственники решат заказать выполнение работ, заранее не предусмотренных договором с УК, то здесь возможен другой вариант. Возьмем пример многоэтажного дома по ул. Ленина, 410а. В августе прошлого года общее собрание жильцов постановило собрать средства сверх тарифа — на ремонт текущей крыши. В сентябре крыша была уже отремонтирована. В квитанции по оплате мы ввели дополнительную строку «Ремонт кровли», и собственники рассчитались с нами в течение полугода. Так что вопрос денег не становится камнем преткновения, если обе стороны — и управляющая компания, и собственники — готовы идти на здоровые компромиссы. Поскольку на балансе УК числятся дома различных категорий (и огромные девятиэтажные на 200 квартир, и маленькие на 12), то и подход по содержанию и ремонту в каждом случае применяется индивидуальный, здесь не может быть уравниловки. Где-то мы предлагаем более гибкий график оплаты, где-то подсказываем, на чем можно сэкономить.
- А в отношениях с самими людьми тоже придерживаетесь подобной политики?
- Конечно, жизненные ситуации бывают разные. Не всегда получается вовремя и в полном объеме оплачивать услуги по содержанию и ремонту дома. В каждом конкретном случае мы готовы рассмотреть вопрос частичного погашения долга, реструктуризации задолженности. Если человек не отказывается от своих обязательств, которые накладывает на него заключенный с управляющей компанией договор, то оптимальное решение найдется. Если же речь идет о намеренном нарушении сроков и объемов оплаты, в отношении таких неплательщиков мы обращаемся за помощью к специалистам коллекторного агентства. Но это, конечно, единичные случаи. Девяносто процентов собственников четко понимают, что содержание и ремонт производится именно на собранные ими средства. И от того, насколько добросовестной окажется позиция каждого, зависит благополучие всего дома.
- Не секрет, что предыдущее руководство управляющих компаний практически не шло на контакт с жильцами, а значит - и их проблемами не интересовалось. Наверняка поначалу столкнулись с недоверием в свой адрес?
- Первое время людям было в новинку, что управляющий находится на рабочем месте и ведет прием граждан, да еще и в обозначенное в графике время. Старших дома принимаю обязательно независимо от занятости, поскольку вопросы, касающиеся управления многоквартирным домом, нужно решать оперативно.
Помимо специалистов высшего инженерного состава, отвечающих за техническое состояние домовых коммуникаций, в нашем штате работает юридическая и экономическая служба. Так что по любым вопросам содержания и ремонта конкретного дома каждый собственник может получить исчерпывающую консультацию.
Внимание к интересам отдельного человека, информационная открытость, финансовая прозрачность управления — работа по таким принципам позволила нашим компаниям заслужить положительные отзывы собственников. А для управдома это самая важная оценка.
