Где лес, Вася? Теперь отвечать на этот вопрос застройщики будут только в судах
Зоны с двумя «но»
Открывая заседание, глава города Николай Пальцев особо подчеркнул, что с принятием Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) город получит один из наиболее действенных рычагов по цивилизованному управлению городской территорией:
- Во-первых, являясь документом градостроительного зонирования, он четко регламентирует, где и что мы будем строить, развивать или благоустраивать. То есть определяет функциональное назначение каждого квадратного метра городской земли. А во-вторых, именно с этим документом в руках, который получит статус закона, муниципальная власть сможет оспаривать в судах многочисленные случаи нецелевого использования земли.
Главный архитектор города Юрий Расходов, представлявший проект ПЗЗ, эту мысль детализировал:
- В основе Правил лежит деление всей территории города Ставрополя на территориальные зоны – жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные, зоны инженерной, транспортной инфраструктуры и специального назначения. Для каждой из них устанавливаются градостроительные регламенты. Это ключевое понятие ПЗЗ! В них четко оговариваются две позиции. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. А также предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства.
Таким образом, отныне любой застройщик все свои строительные грезы будет вынужден соизмерить в первую очередь с картографическими материалами Правил землепользования и застройки (в отличие от Генерального плана города, где есть секретные разделы, они являются открытыми для всех физических и юридических лиц. – Авт.). Не чиновники мэрии, а именно этот документ ответит будущему строителю на вопрос, что конкретно, какого размера и какой этажности можно возвести на приглянувшейся территории. И эти регламенты будут иметь силу закона!
Правда, здесь есть два «но».
Первое. Ядовитые плоды строительной вакханалии какое-то время нам придется пожинать и после принятия Правил. Дело в том, что по закону разрешения на строительство, выданные до вступления в силу указанного документа, являются действительными.
- Так, например, - отметил Юрий Расходов, - интересы застройщиков комплекса 25-этажных жилых домов по улицам Ленина – Мира – Краснофлотской не будут ущемлены по результатам утверждения Правил. Хотя предельная этажность на этой территории определена в 9 этажей.
И второе «но». Оно, кстати, было озвучено при ответе на один из поступивших в президиум «наивных вопросов».
- Авторы Правил землепользования и застройки (Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор». - Авт.) неоднократно подчеркивают, что это - постоянно изменяющийся документ. В таком случае, что мешает в угоду какому-нибудь крупному застройщику изменить виды и параметры разрешенного строительства. Кто и когда вправе вносить эти изменения?
- Такие изменения, - ответил Юрий Расходов, - допускаются, если застройщик предлагает инфраструктурный проект, то есть готов изменить параметры всего района при условии обеспечения территории необходимой инфраструктурой, предоставления людям нового жилья и прочее. Например, сегодня указанное обременение повлечет за собой любой новодел по улице Ленина, куда просто так вклиниться уже физически невозможно.
При этом, подчеркнул Расходов, разрешить или не разрешить к реализации такой проект, будут решать депутаты городской Думы.
Вопросы и ответы
В ходе обсуждения представленного проекта ПЗЗ был высказан ряд замечаний. Так, например, председатель правления Ставропольской организации Союза архитекторов России Валерий Зыков обратил внимание на следующий момент:
- Градостроительный кодекс РФ в числе параметров разрешенного строительства, которые могут устанавливаться в Правилах землепользования и застройки, содержит максимальный процент застройки земельного участка. Его действие направлено против тех строителей, которые пытаются застроить 100 процентов предоставленного участка. К сожалению, в обсуждаемом проекте этот показатель представлен не во всех зонах. Считаю, что он должен быть дан в регламенте обязательно.
Главным же оппонентом разработанных Правил стали ставропольские экологи в лице члена Социально-экологического экспертного аналитического совета при председателе Ставропольской городской Думы Григория Пинчука.
- Ставрополь по оползням, подтоплениям, просадке грунтов, ветровой и водной эрозии, загрязнению воды и почвы, засолению и заиливанию почв находится в десятке самых неблагополучных городов России. Однако радикальное оздоровление городской среды в зонах ее устойчивого экологического дискомфорта, защита существующих особо охраняемых природных территорий, меры по реабилитации и воссозданию утраченных территорий природного комплекса, формирование новых зеленых массивов и целый ряд других направлений в обсуждаемом проекте Правил не решаются.
Эффект же разорвавшейся бомбы произвела следующая реплика Пинчука:
- В ходе межевания лесов выявились два неприятных факта.
Во-первых, за последние 20 лет площадь городских лесов сократилась, по официальным данным, на 1000 гектаров. По нашим подсчётам, на 1500 гектаров.
Во-вторых, когда специалисты наложили схемы отмежёванных лесных участков на представленные нам графические материалы, разница составила 210 гектаров.
Таким образом, авторов проекта фактически обвинили в том, что в угоду чьим-то частным интересам они «зарезервировали» под будущую вырубку огромный участок леса!
Однако, по словам Юрия Расходова, резервировать там уже давно решительно нечего!
- Еще при прежнем руководстве города там были построены дома. Некоторые из них, кстати, принадлежат депутатам прошлого созыва. Оспаривать сегодня в судах эти участки – дело многотрудное и почти бесперспективное. Поэтому мы вынуждены были согласиться с фактически сложившимся зонированием территории.
…Все высказанные на публичных слушаниях замечания будут обязательно учтены в доработанном проекте и только в таком виде представлены на утверждение депутатам городской Думы. В целом же, по оценке начальника отдела архитектуры и градостроительства министерства строительства и архитектуры Ставропольского края Марины Марковой, разработанный документ отвечает всем требованиям законодательства, «хороший, и потому должен быть принят».
- Дорогу осилит идущий, - отметила почетный архитектор России.
Виктория Байгулова.
