Хорошо родиться в рубашке, но лучше – в квартире
Тамара КоркинаНевзирая на то, что нынче с правительственных трибун пиарятся в основном официальные версии получения доступного жилья, общество решило-таки жить «по карману». Да иначе и не получается. На государственном уровне действует двухуровневая (по примеру американской) ипотечная система, которая предусматривает банковское кредитование. Одновременно в регионах люди вернулись к системе с вековыми традициями – небанковской ипотеке, или сберегательно-накопительным системам взаимного кредитования. В прошлом году губернатор Ульяновской области даже утвердил в качестве областной жилищной программы именно небанковскую ипотечную программу «Строим вместе». Это европейский вариант ипотеки, который не только позволил предоставить людям миллионы квадратных метров желанной жилплощади, но и оздоровил экономику ныне развитых стран. К настоящему времени, когда россиян на «мутной воде» перестройки уже выжали в фильтрах финансовых и строительных пирамид, в условиях нового ужесточившегося законодательства, под эгидой национального проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России» на поверхности остались жизнеспособные системы, порядочность которых теперь уже гораздо легче проверить, хотя бы по их истории.
Что на сегодня имеет россиянин, желающий иметь своё жильё? По статистике, только 9,5 процента наших соотечественников могут купить квартиру сразу, остальным придется задуматься над тем, где же взять неподъемные деньги в долг. К их услугам, в первую очередь, банковская ипотека, которая предоставляет долгосрочный кредит под 15 — 18 процентов годовых. Существует и другой вариант, упомянутая выше государственная ипотека, предлагающая от 12 до 16 процентов годовых в рассрочку на более чем на 20 лет. Однако и банковский вариант ипотеки «потянут» только зажиточные граждане России, а стоимость купленной таким образом квартиры в итоге окажется вдвое выше. Более дешевые специальные государственные жилищные программы также для избранных. Во-первых, эти программы действуют не во всех регионах, во-вторых, далеко не всем субсидируют из бюджета процентные ставки или первый взнос на приобретение квартиры в рассрочку.
Для большинства наших соотечественников пока доступна только небанковская ипотека. В России самой массовой в этой сфере стала ипотечная программа «Строим вместе», в основе которой организационно-правовая форма потребительских ипотечных кооперативов (ПИК). За последние пять лет паевые ипотечные кооперативы появились в городах 68-и регионов России, включая Ставрополь. Они объединены во всероссийскую профильную саморегулируемую организацию, созданную ещё в 2000 году, — Гильдию народных кооперативов России. Её председатель – Дворяшин А. П., соучредитель Конгресса российских кооперативов, разработчик — доктор юридических наук А. В Швалев, входящий в экспертно-консультационный совет при председателе Счетной палаты РФ.
Гильдия заботится о чистоте своих рядов и гарантирует надежность программы «Строим вместе» единой системой документов, сертификации, службы защиты прав граждан, созданием Всероссийского резервного фонда потребительских ипотечных кооперативов, который компенсирует возможные рыночные риски. Во всяком случае, из 20 тысяч семей, которые участвуют в программе, больше половины уже живут в собственных квартирах, постепенно выплачивая кредит. Это не ошибка – именно в собственных квартирах и домах. Ведь в программе, объединяющий новый тип кооперативов, предусмотрено, что при выплате пая до 50 процентов стоимости квартиры – жилье юридически приобретается в собственность пайщика. Конечно, это при ипотечном обременении квартиры в пользу кооператива, что является гарантией безусловной возвратности в ПИК полученной финансовой поддержки.
В потребительском ипотечном кооперативе собираются деньги из трех источников: от вновь вступивших членов кооператива, накапливающих необходимые средства до момента наступления подбора недвижимости, и от живущих в собственных квартирах. Председатель Ставропольского кооператива «Строим вместе», который входит в Гильдию, Ирина Игнатова говорит, что их баланс абсолютно прозрачен. Прием наличных денежных средств осуществляется через банк, на банковский расчетный счет кооператива. В кооперативе даже есть такое понятие «святые паевые деньги», т. е. с этого расчетного счета осуществляется только приобретение недвижимости.
При этом речь идет о взаимном кредитовании покупки квартир по фиксированной цене. Проблема баланса потребностей пайщика с его платежеспособностью решается в индивидуальном порядке. Для вступления в кооператив достаточно всего 3500 рублей. Член кооператива начинает накапливать пай до половины стоимости квартиры. При условии что кредитная история у человека «без пятен», т. е. ежемесячно в установленные сроки идет поступление рассчитанных паевых средств, кооператив может ему выдать кредит раньше и помочь приобрести квартиру. Текущий членский взнос, возникающий с момента получения средств целевого займа, составляет 3 — 4 процента годовых от суммы займа и уменьшается вместе с указанной суммой по мере ее погашения. Даже за 20 лет рассрочки стоимость квартиры, приобретаемой по небанковской ипотеке, увеличивается на 21,2 процента. Для примера, только за услуги банки забирают себе от 4 до 7 процентов от собираемых ими 15 — 18 процентов годовых, а квартира, как уже говорилось, в итоге дорожает вдвое.
К тому же стоит сказать, что ипотечно-накопительная программа «Строим вместе», а конкретно — модель потребительского кооператива, который специализируется на ипотеке, является многолетним трудом специалистов в области права, экономики, и финансов, основанный на зарубежном опыте, прежде всего Австрии и Германии. Программу признали и оценили даже в Европейской федерации строительных сообществ (ЕФБС), изучали и одобрили эксперты Госстроя, Госдумы РФ, Российской Счетной палаты. В системе задействован не только вторичный, но и первичный рынок жилья. Через кассы взаимопомощи люди вкладывают немалые деньги в новые, строящиеся квартиры на этапе долевого участия. Ставрополь не исключение. Ставропольский кооператив «Строим вместе» работает с тремя строительными компаниями, в безупречной деловой репутации которых они уверены. Пайщики защищены квалифицированными риэлтерами и юристами. Люди не получают деньги на руки, которыми сами могут неосторожно распорядиться, а просто выбирают понравившуюся квартиру или дом, получая их в свою (а не кооператива!) собственность. Остальное дело ПИКа: оформление документов, риэлтерские услуги, подбор доступной для конкретного человека схемы, поддержка солидарной ответственности при взаимном кредитовании, поощрение тех, кто четко справляется с платежной дисциплиной. Более того, приобрести квартиру можно не только в Ставрополе, но и в любом другом городе России.
При этом решается не только квартирный вопрос отдельного гражданина, но оживляется жилищное строительство, а значит, развивается экономика. Только за счет пятилетней работы программы «Строим вместе» в России уже построено и приобретено на 8 миллиардов рублей жилья для участников программы. К тому же, кассы взаимопомощи не конкурируют с банковской ипотекой, ведь небанковская рассчитана на иной круг потребителей. А в итоге работают на банки, трансформируя свободные наличные средства граждан в безналичные.
Долгосрочная ссуда, которую берут в потребительском кооперативе под залог недвижимости, выдается в доверии друг к другу, при солидарной ответственности. Сроки ожидания получения квартиры зависят от того, как человек зарабатывает свою кредитную историю. Как говорит председатель ПИК «Строим вместе» г. Ставрополя Ирина Игнатова: «Если деньги не разворовываются, а вкладываются в высоколиквидную недвижимость, реальная стоимость которой растет из в года в год, то никакой пирамиды быть не может». В ставропольском варианте небанковская ипотека по программе «Строим вместе» на сегодня выглядит так: из 330 членов кооператива 179 уже живут в своих квартирах, выплачивая ипотечный кредит в ПИК. На приобретение этого жилья потрачено 107000000 рублей.
Светлана Усова.
