Ипотечные заблуждения

Для большей части населения ипотека по-прежнему остается чем-то недосягаемым. И хотя в последнее время объемы жилищного кредитования начинают расти, процентные ставки понемногу сокращаются, но люди относятся к займам с опаской и недоверием. Отчасти это связано с тем, что эта сфера банковских займов окружена слухами. Мы попытались разобраться в некоторых заблуждениях, обратившись в филиал одного из банков, работающих в нашем крае.

Первым и, пожалуй, самым веским доводом противников ипотеки является мнение, что заемщик не имеет права распоряжаться квартирой, пока она находится в залоге у банка. Бытует мнение, что до полного погашения кредита полноценным владельцем квартиры является не заемщик, а банк. В действительности право собственности оформляется на заемщика, банк при этом является владельцем закладной на квартиру. Но все же некоторые ограничения для заемщика есть.

Так, например, в обязанности заемщика входит: не отчуждать и не осуществлять его последующую ипотеку без предварительного письменного согласия кредитора.

Не сдавать недвижимость внаем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия банка. То есть так или иначе прописать или сдать внаем квартиру все же можно. Также можно проводить перепланировку, но опять-таки только с предварительного согласия кредитора.

Жилье может быть передано по наследству, но в этом случае наследникам перейдут и обязанности по кредиту.

Другим сдерживающим фактором для получения ипотеки является убеждение, что при небольшом доходе кредит получить невозможно.

Для получения кредита заемщику необходимо предоставить в банк следующие документы, подтверждающие его доходы: справка (и) предприятия, на котором работает заемщик и его поручитель, за последние 6 месяцев, по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка, справка по образцу государственного учреждения, внутренними распорядительными документами которого установлены ограничения на предоставление своим работникам справок по форме 2-НДФЛ, справка о размере назначенной пенсии из Отделения Пенсионного фонда РФ и/или другого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым ими формам, налоговая декларация для лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица либо частной практикой, либо имеющих иной источник доходов, разрешенный законодательством.

Минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости объекта недвижимости (10% при кредитовании молодой семьи с детьми), в последнее время изменений не было.

Однако сейчас рынок возвращается к докризисным условиям кредитования. Банки вновь готовы рассматривать подтверждения дохода справками в вольной форме и выдавать кредиты с минимальным первоначальным взносом.

Следующий миф представляет собой то, что, оформив кредит, заемщик будет выплачивать его на условиях, которые были прописаны в самом начале.

В соответствии с условиями кредитного договора кредитор имеет право:

в одностороннем порядке производить снижение процентной ставки по договору в том числе, но не исключительно, при условии принятия решений по снижению учетной ставки. При этом кредитор направляет заемщику новый график платежей, предусматривающий снижение процентной ставки, начиная со дня, следующего за днем очередного платежа. Кроме этого кредитор имеет право в одностороннем порядке производить по своему усмотрению снижение размера неустойки и/или устанавливать период времени, в течение которого неустойка не взимается, с уведомлением об этом заемщика.

Следующее мнение: заемщик, оказавшийся в тяжелом финансовом положении, не имеет права изменять условия договора.

Заемщик, оказавшийся в тяжелом финансовом положении, имеет возможность на реструктуризацию задолженности. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие снижение доходов (2-НДФЛ, справка из службы занятости, трудовая книжка), и заявление клиента.

И в заключение - некоторые потенциальные заемщики считают, что банк имеет право продавать «ипотечные» квартиры, если заемщик не справился с условиями договора.

Действительно, в случаях полной невозможности возврата кредита, по согласованию с клиентом банк имеет право реализовать заложенную квартиру с направлением денежных средств на ссудный счет клиента. В случае отсутствия возможности реализовать квартиру по договоренности банк оценивает квартиру по рыночной цене и обращает взыскание на недвижимость в судебном порядке. В этом случае реализация осуществляется в ходе исполнительного производства с привлечением торгующей организации через публичные торги.

Однако здесь существует другая схема взыскания долга. Скорее всего, банк продаст закладную по кредиту другой финансовой организации (коллекторскому агентству). Для заемщика в этом нет принципиальной разницы. Новый владелец закладной не вправе менять условия заключенного договора. Максимум, что может перемениться, – адрес, по которому вносятся платежи, и страховая компания. Но эти перемены никак не коснутся квартиры, находящейся в залоге.