Какой способ управления самый надежный?
Валерий МанинОчень хорошо, что сегодня пресса уделяет большое внимание разъяснению нововведений Жилищного кодекса. Чтобы выбрать самый надежный способ управления домом, его жильцы должны обладать максимумом информации. Но, к сожалению, иногда представители различных фирм, разъясняя населению все положительные и отрицательные стороны того или иного способа управления на основании норм федерального законодательства, пытаются прорекламировать тот, который, по их мнению, кажется более приемлемым и безопасным. Конечно, автор вправе высказывать свое суждение. И правильно, что газеты освещают вопрос с различных точек зрения. Ведь читателям предстоит весьма серьезный выбор. Но мне, как специалисту в области законодательства и жилищно-коммунального хозяйства, хотелось бы, характеризуя различные способы управления, все же дать свои комментарии по ряду публикаций, которые содержат некорректное толкование законов и могут ввести население в заблуждение.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом собственниками помещений принимается на общем собрании или заочным голосованием. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным жилым домом может осуществляться одним из трех способов:
— непосредственное управление собственниками помещений;
— управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
— управление управляющей организацией.
Рассмотрим подробно все плюсы и минусы каждого из этих способов.
Способ первый – непосредственное управление собственниками помещений
Выбирая данный способ управления своим домом, собственники помещений на общем собрании избирают доверенное лицо, которое будет представлять интересы собственников при заключении договоров на жилищно-коммунальные услуги по доверенности, выданной каждым собственником или большинством собственников, заверенной нотариально или по месту работы каждого собственника. В обязанности доверенного лица будет входить заключение договоров с коммунальными предприятиями на поставку энергоресурсов (отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, газоснабжение, вывоз мусора) и договора с организацией различной формы собственности (ООО, ОАО или МУП) на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Платежи собственников должны будут поступать напрямую непосредственно всем коммунальным предприятиям – МУП «Теплосеть», МУП «Водоканал», ОАО «Ставропольгоргаз», МУП «Фаун», ЗАО «САХ», а также той организации, которая будет осуществлять содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Хочу заметить, что Жилищный кодекс РФ предусматривает и непосредственное заключение каждым собственником жилого помещения договоров с коммунальными предприятиями на энергоснабжение и вывоз мусора. Как видим, данная форма управления не требует организации юридического лица, наличия лицевого счета, на котором бы аккумулировались все платежи собственников. Но, к сожалению, данная форма управления приемлема только для жилых домов с ограниченным количеством квартир.
В многоквартирных жилых домах, в которых имеются внутридомовые системы холодного, горячего водоснабжения, отопления, газо-
снабжения, качественное обеспечение собственников коммунальными услугами зависит и от технического состояния этих коммуникаций. Поэтому, чтобы заключить договор непосредственно с каждым собственником и гарантировать качество предоставляемой услуги, каждая из вышеназванных коммунальных организаций должна включить в стоимость договора с собственником цену энергоресурса, затраты на обслуживание, текущий и капитальный ремонт соответствующих внутридомовых коммуникаций. Чтобы заключить такие договоры, коммунальные предприятия должны иметь соответствующие мощности (дополнительный штат специалистов и т. д.), которые в настоящее время отсутствуют. Так что для собственников многоквартирных домов при способе непосредственного управления остается лишь вариант заключения договоров каждым собственником или уполномоченным им лицом с управляющей организацией различной формы собственности (ООО, ОАО, МУП) на содержание, текущий, капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, в число которого входят и внутридомовые коммуникации, и обеспечение коммунальными услугами. В этом случае управляющая компания от лица всех собственников или же от уполномоченного лица заключает договор с коммунальными предприятиями на обеспечение собственников энергоресурсами (холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение и т. д.).
Как мы видим, реализация данного способа в чистом виде в данный момент невозможна и сводится к заключению договора с управляющей организацией.
Приходится часто наблюдать в прессе, как некоторые авторы убеждают население в выборе только способа непосредственного управления многоквартирным домом и активно агитируют за самостоятельное управление своим домом уполномоченным лицом и домовым комитетом. Мол, и содержанием, и ремонтом будем заниматься самостоятельно, и деньги аккумулировать на расчетном счете. Вот только расчетный счет невозможно открыть на жилой дом без регистрации в нем юридического лица. Возможно лишь открытие лицевого счета в Сбербанке на частное физическое лицо. На этом счете и будут сосредотачиваться все средства собственников, и в соответствии с законодательством они будут принадлежать только открывшему его лицу со всеми вытекающими отсюда последствиями по гражданскому и налоговому законодательству.
Способ второй – товарищество собственников жилья
Процесс создания товариществ собственников жилья для управления многоквартирными домами в Российской Федерации был начат еще в 1996 году. Создание и деятельность данной формы управления регулировалось Федеральным законом «О товариществах собственников жилья», а с 1 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ. Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Все имущество товарищества собственников жилья находится в общедолевой собственности без права выдела его в натуре. Товарищество собственников жилья – это юридическое лицо с момента его государственной регистрации, со своим уставом, учредительным договором и расчетным счетом в банке. Высшим органом управления в товариществе является общее собрание, на котором принимаются наиболее важные решения, выбирают правление, ревизионную комиссию, утверждают бюджет товарищества, заслушивают отчет о расходовании средств и т. д. Данная форма управления обеспечивает широкое участие в управлении своим домом собственников жилья (членов товарищества). Большинством голосов членов товарищества утверждается перечень работ, которые должны будут произведены в доме, и их стоимость. Членство в товариществе основано на добровольных началах и возникает у собственника помещения на основании заявления о вступлении в товарищество. В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса РФ «… товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества». Решением общего собрания товарищество может быть ликвидировано и изменен способ управления многоквартирным домом.
В настоящее время выбор способа управления многоквартирными домами населением города проходит параллельно с приватизацией муниципального имущества в жилищно-коммунальном хозяйстве города, в частности, в Промышленном районе где, в соответствии с реформой ЖКХ, на базе МУП «ЖЭУ» организовываются ООО «Управляющие компании».
Активно занимается этим вопросом аудиторская фирма «Спектр аудит», которую возглавляет Ирина Вячеславовна Горешнева. Разъясняя в газете «Вечерний Ставрополь» способы управления жилищным фондом, Ирина Вячеславовна в статье «Кого поставим у руля» обратила особое внимание на положительные качества вновь создаваемых, но еще не зарекомендовавших себя управляющих компаний Промышленного района и допустила некорректную трактовку норм федерального законодательства в отношении товариществ собственников жилья. Автор говорит о высокой вероятности банкротства этих организаций и якобы субсидиарной ответственности членов товарищества своим имуществом перед кредиторами.
По этому поводу хочу обратить особое внимание читателей и автора указанной статьи, что в соответствии со ст.291 Гражданского кодекса РФ и с. 135 Жилищного кодекса РФ, товарищество собственников жилья относится к некоммерческим организациям и создается не для извлечения прибыли, а для удовлетворения вполне определенных потребностей собственников помещений. Собственники для решения своих задач не объединяют свое имущество (квартиры), как это делают в хозяйствующих коммерческих обществах, а формируют фонды, обязательные платежи за жилищно-коммунальные услуги, членские взносы и т. д. Имущество товарищества собственников жилья находится в общедолевой собственности без права выдела его в натуре. Поэтому банкротство товарищества нереально. А вот банкротство управляющих компаний, как коммерческих организаций, созданных для извлечения прибыли и несущих ответственность всем своим имуществом перед кредиторами, будет иметь место в соответствии с законом о банкротстве.
Следующим «ужастиком» в статье Ирины Вячеславовны являются бесконечные штрафы всех существующих инспекций. По этому поводу также хочу заметить, что состояние жилого фонда товариществ собственников жилья находится в несравнимо лучшем состоянии, нежели жилой фонд, управляемый МУП «ЖЭУ», о чем говорят акты проверок тех же контролирующих органов.
В нашем городе первое товарищество было создано в 1994 году, а на сегодняшний день их около 200. Наряду с положительными моментами не обходится здесь и без трудностей. Присутствует коллективная ответственность за неплатежи некоторых собственников и, как следствие, энергоресурсоснабжающие организации прекращают подачу энергоресурсов. Но, как говорит статистика, из 200 ТСЖ отключают около 5—6 жилых домов, а это всего 2,5% от общего числа жилых домов, управляемых товариществами. У данной формы управления многоквартирным жилым домом есть ряд преимуществ:
— прозрачность платежей;
— возможность контроля расходования собственных средств;
— возможность аккумулирования средств на капитальный ремонт на расчетном счете товарищества;
— возможность предоставления рабочих мест в первую очередь жильцам этого дома;
— возможность неплательщикам отработать свой долг, выполняя ту или иную работу по ремонту или обслуживанию общего имущества дома;
— возможность выполнения мероприятий по экономии энергоресурсов;
— льготное налогообложение и т. д.
Хочу отметить тот факт, что товарищество собственников жилья «Ставропольстрой ТСЖ-2» принимало участие в краевом и Всероссийском конкурсе на лучшее предприятие по итогам работы за 2001 год и заняло второе место на Всероссийском конкурсе в Москве и первое место – в Ставропольском крае, получив премию в 100 тыс. рублей. По итогам работы за 2005 год многие товарищества получили благодарственные письма от коммунальных предприятий города за своевременную оплату коммунальных услуг.
В случае если в товариществе не найдется специалиста, чтобы организовать работу по содержанию и ремонту многоквартирного дома, то по решению правления возможно заключение договора с управляющей организацией на управление, при этом жильцами (собственниками) осуществляется постоянный контроль ее работы.
Способ
третий — управление управляющей организацией
Управляющие компании могут быть созданы в различной организационно-правовой форме – ООО, ОАО и МУП. Присутствуя на собрании, представители управляющих компаний должны предоставить на рассмотрение собственников помещений условия договора на управление данным домом, стоимость услуги по управлению и перечень работ, которые составляют данную услугу. После принятия решения о передаче дома в управление управляющей организации с каждым собственником заключается договор на управление на срок не менее чем один год. Затем управляющая компания заключает договоры с коммунальными предприятиями на обеспечение собственников помещений в многоквартирном доме коммунальными услугами, а также с подрядными организациями по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данная форма управления исключает коллективную ответственность самих собственников за неплатежи, но не исключает возможности ограничения или прекращения подачи энергоносителей в жилой дом. Так как управляющая компания от своего имени заключает договоры с поставщиками и выступает гарантом своевременной и полной оплаты за предоставленные услуги.
Учитывая важность выбора гражданами способа управления многоквартирными жилыми домами, Правительство Российской Федерации продлило срок принятия собственниками решений до 1 января 2007 года. Так что время для раздумий и взвешивания всех «за» и «против» еще есть. Напомню, что в комитете городского хозяйства работает отдел содействия реформе ЖКХ, куда собственники жилья могут обратиться за необходимой информацией.
В заключение хочу посоветовать жителям города, прежде чем проголосовать за ту или иную управляющую компанию, обязательно ознакомьтесь с договором на управление, перечнем работ по содержанию и ремонту вашего дома и непременно обратите внимание на стоимость предложенных работ, чтобы не попасть в ситуацию — минимум услуг и максимальная их стоимость.
