Кого поставим у руля?
Тамара Коркина
Специалисты этой фирмы вот уже восемь лет занимаются жилищно-коммунальным хозяйством края. «СпектрАудит» аккредитован при Госстрое России на право проведения полной финансовой экспертизы экономически обоснованных тарифов на услуги, учитываемые в оплате жилья и коммунальных услуг. Среди его заказчиков – министерство ЖКХ, С и А края, жилищно-коммунальные предприятия. Сейчас специалисты фирмы оказывают помощь администрациям районов, связанную с претворением в жизнь нового Жилищного кодекса.
— Ирина Вячеславовна, с чего бы вы хотели начать разговор о новом Жилищном кодексе? За время его действия – с 1 марта этого года — обозначились какие-то очень важные моменты, прояснились основные проблемы.
— Начнем с того, что в ЖКХ страны сложилась очень тяжелая обстановка, о которой знают все. Жилищный кодекс дает мощную возможность выступить инициатором изменения этой ситуации самому собственнику помещения. Именно он должен выбрать такой способ управления домом, который был бы эффективным и позволял наладить в нем достойную жизнь. Это основное, что должны понять люди.
На мой взгляд, государство прекрасно понимает положение отрасли ЖКХ, то, что отставание по капремонту жилого фонда просто сумасшедшее. Тут стоит вспомнить, что на сегодня действует Федеральный закон № 1541–1 о приватизации жилья. В нем четко написано, что бывший наймодатель — муниципалитет — несет полную ответственность за капитальный ремонт тех помещений, которые переданы в собственность. И государство, зная масштабы отставания в этом плане, участвует в создании федеральных, региональных и местных программ по привлечению инвестиций в отрасль ЖКХ.
— Как это будет выглядеть на практике?
— С теми, кто до первого марта определится со способом управления домом, как, впрочем, и с теми, кто впоследствии выставится на конкурс, будет комиссионно подписываться акт технического состояния многоквартирного дома. В нем будет четко определено, что требует ремонта, в каком объеме должны быть проведены работы в этом конкретном доме.
Эти акты технического состояния домов и ложатся в те программы, о которых я уже сказала. Оговоренные в актах средства будут выделяться целевым способом именно на капитальный ремонт жилья. Программы предусматривают участие не только средств федерального бюджета, но и краевого, и местного. Ясно, что за один год наши дома никто не отремонтирует, программы рассчитаны примерно на 10 лет.
— Когда начнется составление актов технического состояния домов?
— С момента, когда люди выбрали способ управления домом и сообщили об этом в комитет городского хозяйства.
— Какой бы способ управления люди ни выбрали, помощь государства им гарантирована?
— Все три способа будут равно участвовать в целевых программах, никому предпочтения не отдается.
— Давайте поговорим о способах управления многоквартирными домами, которые предлагает новый Жилищный кодекс.
— Первый способ – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. По моему мнению, он хорош для домов с небольшим количеством – порядка двадцати — квартир.
Этот способ был бы замечательным, если бы не требовал сбора по каждому поводу собрания. Будет ли у людей время и охота каждый раз собираться? А Жилищный кодекс именно о том и говорит, что каждый собственник должен лично участвовать в управлении домом. Иной раз слышишь, что управлением будет заниматься домком. На мой взгляд, это абсурд, домком может быть только исполнителем, не имеющим юридического статуса, что с него можно спросить?
— А второй способ – управление товариществом собственников жилья? Давайте попробуем обозначить его плюсы и минусы.
— Хотелось бы начать с того, что передача жильцам прав по управлению комплексом недвижимости несет в себе не только значительные преимущества самоуправления, но и немалую ответственность каждого члена товарищества за деятельность ТСЖ.
Люди должны знать, что на сегодня изменился закон о банкротстве и несостоятельности, в него теперь включены и ТСЖ. Если по вине членов товарищество не в состоянии ответить по обязательствам, то субсидиарную ответственность несут все члены ТСЖ. Скажем, образовалась задолженность, которую ТСЖ не смогло во время оплатить. В течение трех месяцев задолженность не погашена — и любое предприятие, которому задолжали, может подать на банкротство, чтобы получить свои деньги. При банкротстве и последующей ликвидации ТСЖ все члены будут нести субсидиарную ответственность своим имуществом.
— Это как — придут и заберут телевизор?
— Если имущества ТСЖ не хватит, чтобы расплатиться, то судебные приставы будут описывать имущество членов.
— Мы с вами так напугаем людей, что они ни в какое ТСЖ не пойдут.
— Мы просто объективно объясняем, что к чему. Люди должны четко контролировать деятельность председателя ТСЖ, а не так, как сейчас водится – спихнули с себя, и ладно. Теперь мы будем своим имуществом расплачиваться за бездарность того, кому вручили управление своим домом. И тут, можно сказать, мы подходим к главному: очень важно, чтобы у руля ТСЖ находился профессионал. Мы должны уметь объективно оценить деятельность того правления, которому доверили управление домом. Нам нужны управленцы, которые могли бы управлять. ТСЖ многосторонне, могли сделать правильный выбор управляющей компании, могли найти более выгодного подрядчика и так далее.
А возьмем многочисленные инспекции, которые проверяют надлежащее состояние дома. Санитарная, экологическая, жилищная, пожарная и другие инспекции сегодня штрафуют ЖЭУ. А завтра они пойдут в ТСЖ. Люди должны понимать, что деньги будут идти из их кармана, в том числе и на оплату судебных издержек. Поэтому они должны в полной мере пользоваться главным, что дает ЖК: возможностью контролировать деятельность той организации, которая взялась их обслуживать.
Член ТСЖ в любой момент должен получить отчет за те деньги, которые он принес.
— Членство в ТСЖ — это пожизненно?
— Конечно нет, из ТСЖ человек может выйти в любой момент, написав заявление и зарегистрировав его. Если количество голосов по дому станет меньше 50 процентов от количества собственников помещений, то ТСЖ подлежит ликвидации, форма управления домом будет выбираться заново.
— Жильцы дома различаются по имущественному положению. Одни готовы оплатить мраморную лестницу, другие с трудом найдут сотню-другую рублей на установку кодовой двери. Как, на ваш взгляд, будет устанавливаться согласие?
— Если человек не в состоянии оплатить мраморную лестницу, то закон дает ему право потребовать заключения с ним договора именно по тем услугам, которые ему по карману. Но… В постановлении Правительства РФ № 170 говорится, что есть перечень услуг, которые подлежат оплате в любой ситуации – это те, которые обеспечивают безопасные условия проживания в доме.
— Третий способ – управление управляющей организацией…
— Думаю, в ближайшие годы он будет самым распространенным. По третьему способу управления с каждым собственником квартиры управляющая компания обязана заключить договор. Он будет единой формы и содержания на конкретный многоквартирный дом, что обеспечит равные права и обязанности собственников жилых и нежилых помещений.
Здесь мне хочется сказать о том, о чем практически нигде не пишется. С 1 января 2006 года вступает в действие Федеральный закон № 210-ФЗ о порядке предоставления коммунальных услуг. Этот закон резко меняет все, что было до сих пор. В нем четко сказано, что при наличии ТСЖ или управляющей компании предприятия предоставляют коммунальные услуги им, а уже они, юридические лица, будут предоставлять услуги населению.
— Поскольку управляющих компаний в городе единицы, и они только еще ищут свое место под солнцем, то многие горожане предпочтут реорганизованные ЖЭУ, так? Самый распространенный вопрос в редакцию – а можно оставить все как было, ничего не менять?
— Думаю, что ООО, организованные на базе ЖЭУ, предпочтут только потому, что они уже есть на сегодняшний день. В значительной степени на выбор повлияет и то, что за ООО стоит такой учредитель, как орган местного самоуправления, муниципалитет, имеющий на сегодня материальную базу.
ООО, организованных на базе ЖЭУ, станет больше, потому что они перейдут на упрощенную систему налогообложения. Например, на базе нынешних восьми ЖЭУ Промышленного района будет создано порядка 14 обществ с ограниченной ответственностью. Предполагается, что 30 — 40 процентов домов будут управляться первыми двумя способами.
— Бытует мнение, что нынешние ЖЭУ в качестве управляющей компании – это тот же общий карман, те же обшарпанные подъезды, сырые подвалы и дырявые крыши.
— Управляющая компания будет иметь на каждый дом отдельный лицевой счет с доходами и расходной частью. Это уже контролируемый момент — какие работы в соответствии с договором выполнены, на что ушли деньги. Каждый собственник будет иметь договор с управляющей компанией, одинаковый для всех в доме. И вот еще что. Собственники тех нежилых помещений, которые есть практически в каждом доме, будут нести такие же расходы, как и собственники квартир. Речь идет о коммунальных расходах и о содержании мест общего пользования.
В ООО прибыль будет идти только на развитие структуры этого предприятия, поскольку учредителями является орган местного самоуправления. В этом различие между обыкновенной управляющей компанией и той, которая создана на базе ЖЭУ. И в то же время реорганизованное ЖЭУ будет уже не унитарным предприятием, а коммерческой структурой, которой необходимо иметь соответствие между качеством и ценой, для того чтобы быть востребованными сегодня.
Жилищный кодекс дает большие возможности для наведения порядка в каждом конкретном доме.
tkorkina@vechorka. ru
