Кто «оценит оценщика»?

Кому из нас не приходилось сталкиваться с таким «трудным» в житейском смысле понятием, как кадастровая оценка? Скажем, надумали вы продать свою квартиру, дачу, взять ипотеку, разделить имущество, войти в наследство...

А если вы - предприниматель, и вам надо внести изменения в уставный капитал, оптимизировать налогообложение либо определить залоговую стоимость недвижимости, чтобы получить кредит? Может быть, вы решили застраховать недвижимость или сдать ее в аренду?

Практически в любом случае вам предстоит пройти процедуру кадастровой оценки.

Это «мероприятие», согласитесь, требует сил, времени и... денег. Надо еще при этом добросовестного оценщика найти! В нашем городе такой работой занимается около 200 организаций различного уровня и формы собственности.

А тут еще совсем недавняя, августовская, новость: Министерство экономразвития России подготовило и представило на публичное обсуждение законопроект «О государственной кадастровой оценке», принятие которого, по мнению многих профессионалов, может привести к росту социальной напряженности...

Попробуем разобраться, почему это так, с помощью специалиста. Своим мнением «по поводу» делится сегодня с читателями «Вечерки» руководитель Ставропольского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Александр Боровик.

Кадастровая оценка имущества: чья «епархия»?

- Александр Сергеевич, сейчас проведение государственной кадастровой оценки регулируется положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Документу 17 лет, и это уже «старость»?

- В определенном смысле — да, ведь действующая система государственной кадастровой оценки показала свою неполноту, результатом которой стало несогласие с результатами проведения государственной кадастровой оценки, рост споров, связанных с итогами определения кадастровой стоимости.

- А чем, по вашему мнению, отличается проект закона от действующего нынче законодательства?

- Раньше кадастровую оценку по заказу государства вели независимые оценщики, которые отбирались на конкурсной основе. При этом исполнитель был обязан застраховать свою ответственность за причинение вреда имуществу в результате осуществления своей деятельности. По итогам проведения кадастровой оценки исполнитель должен был обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Новый законопроект полностью исключает из процесса кадастровой оценки независимых оценщиков. В соответствии с предлагаемым порядком заказчик, в лице субъекта РФ, передает полномочия по проведению кадастровой оценки бюджетной организации, учредителем которой он сам и является.

- Получается, власть берет на себя функцию оценщика?

- Законопроект действительно выявил необходимость реформирования системы кадастровой оценки, в том числе - путем создания института государственных оценщиков, а также - сбора качественных исходных данных для проведения государственной кадастровой оценки. И потому нужна совместная работа с регионами по наполнению достоверными данными государственного кадастра недвижимости.

- Но суть законопроекта, на первый взгляд, сводится к полной монополизации кадастровой оценки государством, что не может не настораживать. Многие ознакомившиеся с проектом считают, что он не приведет к объективности кадастровой оценки. Вы согласны с этим?

- На мой взгляд, все равно, кто будет проводить оценочные мероприятия - сотрудники коммерческой или государственной организации. Суть вопроса в другом: кто будет систематизировать и хранить данные сведения о произведенной оценке? Думаю, в государственной системе легче создать условия и содержать в дальнейшем архивные базы данных, так как при ликвидации или реорганизации бюджетных учреждений меньше вероятности утери документации, чем у коммерческих структур. А ответственность за результаты оценки должны нести конкретные специалисты одинаково - независимо от правовой формы организации.

«Объект» требует объективности

- Полностью ли устраивает вас, как специалиста, проект закона или вы уже успели столкнуться с какими-то трудностями?

- Предложенная реформа не решает главного — она не снимает проблемы качества кадастровой оценки, которое страдает в основном в результате неполных, а зачастую недостоверных сведений об объектах недвижимости в государственном кадастре недвижимости.

Из 67,5 млн земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет, лишь 35,6 млн (52 процента, то есть чуть больше половины!) имеют сведения о границах (точные сведения о местоположении). Как следствие, различие в точности описания местоположения объектов недвижимости может существенно влиять на изменения кадастровой стоимости. Качество сведений об учетных характеристиках объектов недвижимости также не позволяет с должной точностью и достоверностью определять кадастровую стоимость.

Чтоб «ладно было на бумаге» и на практике

- Даст ли этот маневр - передать кадастровую оценку государственным бюджетным учреждениям - нужный эффект? Ведь результатом государственной кадастровой оценки, согласно Налоговому кодексу, должна стать экономически обоснованная база для налогообложения, позволяющая предпринимателям не просто осуществлять свою деятельность, но и достигать ее цели - получения прибыли?

- К сожалению, пока нет ответа на эти вопросы. Хотя бы потому, что на сегодняшний день данный законопроект требует большого числа нормативных правовых актов и ведомственных документов. Принятие законов без одновременного их утверждения не позволит получить полную и ясную картину «новой» государственной кадастровой оценки. Сегодня нам, как профессиональному сообществу, важно понимать, что необходимо принять путь компромиссного решения с постепенной доработкой законопроекта до понятного и эффективного механизма, устраивающего и государство, и бизнес.

- Да, «теория и практика» не всегда идут рука об руку. Но предлагаемый законопроект все же не лишен прагматических моментов?

- Конечно! На некоторые вопросы предпринимателей он отвечает уже сейчас. Например, будет ли легче оспаривать кадастровую стоимость. Очевидный плюс законопроекта - это отсутствие требования о предоставлении экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в межведомственную комиссию, где и будет рассматриваться заявление. Предприниматели давно предлагали исключить этот документ как избыточный, и можно сказать, что их предложение услышано.

Чем рискуем?

- С какими рисками или негативными последствиями для ведения предпринимательской и инвестиционной деятельности, на ваш взгляд, может быть связано принятие разрабатываемого закона?

- Будущий закон напрямую затронет экономические интересы хозяйствующих субъектов: повлияет на планирование и принятие бизнес-решений предприятий, на инвестиционный климат. Очевидно, что возникнут новые проблемы урегулирования отношений «бизнес – исполнительные органы власти». Речь идет о прозрачности процедуры и критериев оценки, о порядке и сроках применения результатов кадастровой оценки. Очень важно, чтобы методология оценки была понятна и доступна для налогоплательщиков. Результаты оценки должны публиковаться на специализированном сайте, обсуждаться налогоплательщиками. И самое главное: до вступления закона в силу необходимо разработать и принять на уровне Федерации порядок исправления ошибок, допущенных оценочной организацией при определении кадастровой стоимости, а также - порядок рассмотрения жалоб и механизмы пересмотра (изменения) государственной кадастровой оценки.

Кадастровая оценка — дело житейское...

- Александр Сергеевич, а стоит ли бояться предлагаемого законопроекта обывателю?

- Однозначно сейчас ответить нельзя - время покажет. Любой нормативный акт имеет как плюсы, так и минусы. Мое мнение однозначно: государство должно взять на себя ответственность за результаты кадастровой оценки, а кто ее будет проводить - уже второй вопрос.

- Какие перемены ждут тех, кто на «личном» уровне будет проводить сделки с недвижимостью — продавать-покупать, дарить-завещать квартиры, дачи, брать ипотеку, делить имущество, входить в наследство, спорить в судах по этим вопросам?

- Сейчас эти люди, по крайней мере, могут выбрать оценщика своего недвижимого имущества по разным критериям — репутации, например, или по стоимости таких услуг.

- А если у нас будет только один оценщик — хорошо это или плохо для собственника?

- Как я уже сказал, нет разницы, кто будет вести кадастровую оценку; важно, чтобы был определен четкий, конкретный и в то же время минимальный перечень критериев, которые будут определять порядок отнесения объекта к той или иной ценовой категории. Необходимо, чтобы каждый собственник представлял, какие параметры объекта и как его местоположение реально влияют на его кадастровую стоимость.

Если говорить о стоимости услуг, то здесь можно будет утверждать однозначно: расценки будут ниже за счет государственного регулирования цен и плюс к этому – бюджетная организация не платит налогов.

А на ваш вопрос об одном оценщике я бы задал встречный: «Когда вы выбираете оценщика, вы его хорошо знаете?». Вряд ли! Здесь, наверное, большую роль играет «цена вопроса» или «сарафанное радио». Сегодня можно с уверенностью сказать, что среднестатистический гражданин больше доверяет государству, чем частнику, причем во многих жизненных ситуациях.

- Что говорит законопроект о стоимости такой услуги, как кадастровая оценка квартиры, например? Три года назад я лично оценивала свою квартиру в одном из ООО Ставрополя и заплатила за эту услугу 1800 рублей...

- Сейчас для проведения независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо иметь минимум три основных документа: свидетельство о праве собственности на недвижимость, технический или кадастровый паспорт и копию паспорта собственника.

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость квартиры должна рассматриваться как составляющая часть кадастровой стоимости многоквартирного дома. При этом кадастровая стоимость всего дома определяется на основании параметров, указанных в имеющейся единой базе данных государственного кадастра недвижимости.

- Не предполагает ли законопроект увеличения этого перечня?

- На сегодняшний день есть предложения о том, чтобы при рассмотрении кадастровой стоимости необходим был только паспорт собственника.

- Предусматривает ли законопроект реализацию сделок с недвижимостью через МФЦ, в формате «одно окно»?

– Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг на сегодня выполняет функции «библиотекаря»: проверяет, все ли документы по перечню представлены, как пронумерованы и т. д. Но производить непосредственно все работы придется самому бюджетному учреждению, его специалистам. Здесь хочу оговориться: насколько мне известно, в настоящее время законодатель рассматривает возможность нотариального оформления сделок с недвижимостью по принципу «одного окна».