Нелегкий путь к согласию УК и жильцов

ООО «Управляющая компания-10» одна из немногих, избежавших конфликтных ситуаций по платежам за электроэнергию. Мне не раз приходилось слышать на различных мероприятиях: «Вон Белкин сумел организовать все как надо, и никаких споров с собственниками». Это и послужило поводом для нашей встречи с Анатолием Михайловичем. Разговор получился гораздо шире, чем просто расчеты за электроэнергию, которые, конечно же, лишь малая часть деятельности компании.

Все свое — рабочие подразделения, «аварийка»…

— Анатолий Михайлович, давайте начнем с общего представления о вашей компании.

— Компания организована в 2008 году. Сначала в ее управлении было всего три дома, потом присоединились еще 24. Общая площадь управляемых нами многоэтажек - 220000 квадратных метров. Мы работаем без наемных подрядных организаций. У нас созданы свои подразделения, куда входят сантехники, кровельщики, плотники, штукатуры, дворники. Немного поработав на рынке коммунальных услуг, мы посчитали необходимым организовать свою аварийную службу. Во-первых, это удешевило тариф по первой строке — услуги ее в два раза дешевле, чем по городу. А во-вторых, и это для нас главное, повысилось качество ремонтных работ. Если раньше «аварийка» приезжала, то чаще всего просто забивали чоп и перекрывали воду. Сегодня все делается на совесть, потому что работающие в компании люди знают, что за ними никто больше работу исполнять не будет.

— Какие у вас тарифы по первой строке?

— В каждом доме тариф свой, от 13 до 18 рублей. Подход в его расчете везде одинаковый. А вот текущий ремонт каждый дом заказывает себе разный, кто на 100 тысяч, кто на 500 тысяч рублей. В 2011 году его общий объем составил у нас 5 миллионов рублей. Мы выполнили текущего ремонта даже больше. Жильцы некоторых домов дозаказывали различные виды работ. Они проводили собрание, приносили нам протокол, и мы продолжали работать на их доме.

Все жители, не говоря о старших, сегодня поняли, что дома им надо содержать самим. И, планируя текущий ремонт, они заказывают замену канализации, труб горячего и холодного водоснабжения, установку скоростников, ремонт кровли в один слой. Мы все это делаем за счет первой строки. В тариф же входит и оплата труда уборщиц подъездов, они у нас официально приняты на работу. Надо сказать, что эта услуга сегодня очень востребована.

В компании заведен такой порядок: закончился месяц, мы составляем акт выполненных работ, который подписывают старшие дома. При этом зарплату не начисляем дворникам, сантехникам, кровельщикам и другим специалистам до тех пор, пока они не принесут расписки об объеме и качестве выполненных ими работ по обслуживанию.

Две проблемы - швы и кровля

— А капитальный ремонт? Многие дома в нем нуждаются?

— Думаю, что я не преувеличу, сказав, что техническое состояние наших домов — лучшее в городе. Во всех заменены трубы нижней разводки, подвалы сухие. Тепловые системы тоже без проблем сдали тепловой инспекции. Мы полностью заменили в домах все манометры, краны, восстановили изоляцию, сейчас занимаемся побелкой подвалов.

Семь домов у нас прошли капитальный ремонт по 185-му Закону. К слову, только что поступила информация о том, что капитальный ремонт будет продолжен на условиях софинансирования 35 на 65. Мы уже сообщили об этом собственникам, желающих участвовать в программе капремонта много. У нас почти все дома панельные, поэтому на первый план выходят две проблемы: швы, то есть укрепление фасадов, и кровля. Будем быстро собирать заявки, составлять сметы, чтобы люди знали цену вопроса.

— Уровень подготовки старших - как вы на сегодня его оцениваете?

— Достаточно высоко. Мы всех обучили, наши старшие грамотные, неплохо разбираются в сметах, знают, что хотят люди и что нужно требовать от нас. Словом, становятся настоящими управдомами.

Надо сказать, собственники часто сами инициируют повышение им зарплаты, видя, как много старшие делают для дома. Они у нас всегда на связи.

Одни из первых исполнители услуг

— И один из самых актуальных сегодня вопросов. Управляющие компании — исполнители коммунальных услуг: как вы справляетесь с этой задачей?

— В Ставрополе наша компания одной из первых стала предоставлять коммунальные услуги. По электроэнергии мы исполнители по всем домам, а по воде и теплу — только там, где стоят общедомовые приборы учета. А вообще начну с 2009 года, когда был принят Федеральный закон № 261 об энергосбережении. Мы тогда сразу начали работу по установке общедомовых приборов учета. Двигалась она, скажу, с большим трудом. Например, жильцы восьми домов не захотели и слышать о них, наотрез отказались. А в 2011 году им пришлось ставить общедомовые электросчетчики уже за свой счет.

Все остальные дома были оборудованы при финансировании 95 на 5. Были установлены тепловые узлы с терморегуляторами с дистанционным снятием показаний. По теплу у нас в основном экономия, люди стали чувствовать, что не переплачивают.

Общедомовые электросчетчики во всех 27 домах мы ставили сами. Наши жители походили по фирмам, посравнивали и вернулись в свою компанию, поскольку у нас выходило дешевле. Все электросчетчики приняты в эксплуатацию, сейчас ведем расчеты по ним.

Как избежали проблем по расчетам за свет

— С этого места, пожалуйста, подробнее.

— По расчетам за электроэнергию мы стали работать с 1июля, когда заключили договор с ОАО «Ставропольэнергосбыт». Провели разъяснительные беседы со старшими домов, жильцами, не раз встречались со специалистами «Горэлектросети», городского расчетного центра. И поэтому у нас какой-то большой проблемы по расчетам не было. В августе сделали первое начисление за июль и август, в сентябре прошел окончательный перерасчет, К этой поре «Ставропольэнергосбыт» вернул нам деньги, которые люди заплатили уже после заключения договора непосредственно ему.

Чтобы оперативно снимать вопросы по расчетам, мы выделили специалиста, который принимал людей и тут же давал им разъяснения. Для нас важно было донести, что при наличии общедомовых приборов учета электроэнергии необходимо снимать и их показания, и квартирных электросчетчиков в одно и то же время. Это позволит снизить потери минимум на 10 процентов. Определив дни, мы развесили во всех подъездах информационные объявления, что старшие будут проводить работу по снятию показаний квартирных электросчетчиков каждый месяц такого-то числа.

Проведя работу, старшие приносят показания в УК, а мы централизованно передаем их в городской расчетный центр.

Но… Приняв на обслуживание от «Горэлектросети» квартирные счетчики, мы столкнулись с тем, что множество приборов неисправны, имеют не тот класс точности или установлены очень давно и не поверялись. И сразу выяснились причины потерь, когда общий счетчик на квартиры показывает одну цифру, а сумма показаний квартирных счетчиков значительно меньше ее.

Мы начали с того, что стали отслеживать квартиры, где месячное потребление меньше 50 киловатт. Конечно, такое может быть, но не там, где живут четыре человека и много бытовой техники. И сегодня практика показывает, что у 80 процентов «малопотребляющих» квартир счетчики действительно неисправны. С приборами вплотную работает энергетик компании, очень грамотный и ответственный человек. Он провел полную инвентаризацию электрического хозяйства домов. Убедившись в неисправности, мы даем собственнику уведомление и переводим его на расчет по нормативу. По нормативу же мы рассчитываем потребление тем, кто по каким-то причинам не дает показания квартирного счетчика. У нас есть дома, где они установлены в квартирах.

В целях экономии электроэнергии сейчас во многих домах ставятся датчики движения. Человек зашел в подъезд — свет вспыхнул, никого нет - лампочка не горит. Датчики есть уже в половине наших домов. Например, девятиэтажному дому, чтобы установить датчики, понадобится около 28 тысяч рублей. Сумма не очень большая, а экономия значительная. Мы сами устанавливаем датчики по решению жильцов за счет текущего ремонта. При утверждении тарифа предлагаем жильцам эту услугу, и в течение года они оплачивают небольшими суммами.

Разочарование жильцов в идее экономии

— А как справляетесь с потерями по воде?

— С водой вообще все сложнее. В большинстве домов нет расхода воды на общедомовые нужды, на места общего пользования. И попробуй доказать человеку, что он должен по общедомовому прибору платить за то, что не потреблял. А показания общедомовых приборов из месяца в месяц разные, это плавающая, постоянно меняющаяся цифра. Такое положение привело к тому, что люди отказываются ставить не только общедомовые водомеры, но и квартирные. Года два-три назад было массовое воодушевление идеей экономить на воде, ставить квартирные водомеры. Сейчас в наших домах их - не больше 30-40 процентов. Многие, потратившись на установку, демонтировали счетчики, перешли на расчеты по нормативам. Особенно когда увидели, что весь перерасход воды по дому разбрасывается только на тех, кто поставил квартирные счетчики. Это со всех точек зрения тяжело: и с материальной, и с моральной. С июля 2011 года вступила в действие другая норма — перерасход разбрасывается на все квартиры. Но это установку индивидуальных счетчиков не мотивировало. Хотя, казалось бы, к нормативу добавили перерасход, быстрее устанавливай индивидуальные приборы, но этого не происходит.

Нестыковки в законодательстве

Нынешнее законодательство сильно ограничивает управляющие компании в контроле за использованием ресурса, в материальном наказании тех, кто хочет жить за счет соседей.

Уже много говорено, но и сегодня главная проблема в домах - квартиранты. Мы все испробовали: приглашали участкового, создавали комиссии, куда входил домовый комитет, писали акты о реальном проживании людей в той или иной квартире. Но… Мы составили акт о реальном проживании пяти незарегистрированных квартирантов, начислили по нему за воду. Но собственник квартиры подал в суд, который начисленные деньги с него снял. Они потом были разбросаны на всех жильцов. Здесь не стыкуются многие законодательные акты. Например, закон о регистрации позволяет человеку девяносто дней жить без регистрации. И собственник, пускающий квартирантов, говорит: это мои гости. Должно быть принято постановление, по которому мы сможем фиксировать незарегистрированных граждан в части начисления коммунальных услуг. Пока его нет - люди будут платить за недобросовестных соседей.

Это, пожалуй, главные проблемы, не позволяющие оптимизировать нашу работу и вызывающие огромное недовольство жильцов.