Новостройки в Законе
Ольга ТокмаковаС 1 апреля недобросовестным компаниям, которые претендуют на продажу квартир по договорам долевого строительства, будет не до шуток. В 'день смеха' вступил в силу новый Федеральный закон 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ'.
Закон уже назвали драконовским в отношении застройщиков и заметно лояльным к потребителям, то есть дольщикам, или, как их еще называют, соинвесторам. Теперь далеко не каждая строительная компания в состоянии строить и заключать договоры долевого участия так, как требует ФЗ № 214 'Об участии в долевом строительстве…'. В то же время понятно, что этот очень хороший для потенциальных дольщиков федеральный закон, которого в России ждали, станет настоящим Законом только в случае его исполнения. О некоторых аспектах нововведений уже рассказывал на страницах нашей газеты депутат ГД РФ Павел Воронин.
Будут ли четко выполняться застройщиками жесткие требования, оговоренные в договоре долевого участия и кто за этим проследит? Вопросы на эту тему обращаем к Николаю Недобуге - начальнику управления Ставропольского края по жилищному и архитектурному контролю.
- Николай Алексеевич, какие из функций государственного регулирования, контроля и надзора, предусмотренных в новом законе о долевом участии, будут возложены на Ваше ведомство?
- Наши функции будут касаться проверки соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, проектной документации техническим регламентам. Это значит, что мы будем контролировать строительство жилых домов только в части нового Градостроительного кодекса, вступившего в силу в этом году. Что касается финансовых и договорных вопросов, сроков строительства, прописанных в ФЗ № 214, то их будет контролировать другое ведомство. Насколько мне известно, оно еще не названо. В законе записано только, что контроль и надзор возлагается на 'уполномоченный федеральный орган'.
- По новым требованиям компания может заключать договор с дольщиками только после получения разрешения на строительство, открытых публикаций подробной информации о застройщике и о проекте (проектной декларации), регистрации прав собственности или аренды земли. На каких условиях теперь будет выдаваться разрешение на строительство фирмам и как это происходило до сих пор?
- Строительные компании и раньше не имели права строить без разрешения на строительство. Ответственность определена в Кодексе РФ об административных правонарушениях. Но с выходом нового Градостроительного кодекса РФ порядок получения разрешения на строительство заметно ужесточился. Чтобы получить разрешение на строительство, кроме заявления застройщика необходим целый перечень документов, главные из которых – проектно-сметная документация и документы на землепользование.
Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию выдает уполномоченный орган в зависимости от принадлежности земельного участка, на котором размещен объект недвижимости. В Ставрополе, например, администрация города. А формы разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию должно определить Правительство Российской Федерации. В настоящее время применяются формы, которые действовали ранее.
Кстати, в качестве положительного примера приведу все ту же администрацию города Ставрополя.
Ею одной из первых в крае были разработаны временные формы разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с требованиями нового Градостроительного кодекса РФ. Выдачей этих разрешений занимается вновь образованный комитет градостроительства.
- Приходилось ли Вам до принятия ФЗ 'Об участии в долевом строительстве…' обращаться в суд с исками о сносе самовольной постройки?
- Это не наши полномочия. Мы можем наказать только административно. До сих пор управление Ставропольского края по жилищному и архитектурно-строительному контролю проводило выборочные плановые проверки, а также проверки по жалобам граждан и обращениям муниципалитетов. К примеру, если наш инспектор выясняет, что здание строится без разрешения, то он составляет протокол об административном правонарушении в области строительства и выдает предписание. Если предписание не выполняется, то устанавливаем новый срок и уже направляем материалы проверки мировым судьям. Когда не поможет и мера административного воздействия, этим делом должны заняться уже органы местного самоуправления.
Если застройщик так и не понял, что нельзя строить без разрешения, то, к примеру, мэрия Ставрополя обращается в арбитражный суд, и по решению суда постройку могут признать самовольной и снести, а Ставропольский филиал ГУ «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России» через Москву может лишить непонятливую фирму лицензии. Несколько фирм в Ставрополе сейчас проходят последний этап ответственности, в том числе и за самовольные постройки. Тот же самый порядок действует и по качеству строительства: бракоделы могут лишиться лицензии. В новом Градостроительном кодексе РФ контроль и надзор предусматриваются на каждом этапе - от рождения новостройки до ввода в эксплуатацию.
- Все ли строительные компании в Ставрополе смогут выдержать строгие требования нового Федерального закона № 214 по качеству строительства, включая предоставление гарантий по договору не менее чем на пять лет?
- Безусловно, этот федеральный закон заставит внести коррективы в работу всех участников инвестиционного процесса, но тяжелым он будет только для тех, кто не придерживался договорных обязательств и строил некачественно и раньше, когда можно было, используя несовершенство старого законодательства, избежать ответственности. Как уже говорилось, это будет уполномоченный федеральный орган. Но те, кто работал нормально, например, строительные компании «Эвелин» и «Вариант» в Ставрополе, будут спокойно работать и после выхода закона об участии в долевом строительстве, потому что они честно и обязательно выполняли договор с дольщиками задолго до нововведений. В прошлом году компания «Вариант» с опережением срока сдала жилой дом. Причем к качеству этой новостройки не придерешься, даже территория вокруг нового дома благоустроена, хотя вводился он в эксплуатацию в зимнее время.
- К компаниям, которые возводят новостройки в Ставрополе, уже были претензии по качеству?
- Результаты проверок были озвучены в марте на краевом совещании, где подводили итоги работы управления Ставропольского края по жилищному и архитектурно-строительному контролю за прошлый год. Например, после проверок за соблюдением строительных норм и правил мы привлекли к административной ответственности в крае 120 организаций и должностных лиц, среди них ЗАО «Контур-Стройтрест», строящий 35-квартирный жилой дом по улице Горького и 230-квартирный жилой дом по улице 50 лет ВЛКСМ в Ставрополе.
Город находится в зоне повышенной нормируемой сейсмичности, и поэтому многоэтажки уже возводят с использованием перспективной сейчас конструкции - монолитного и сборно-монолитного железобетонного каркаса. Высокую культуру производства в этом направлении при проверке в прошлом году мы отметили при строительстве жилого дома по улице Мира, 284/1 (заказчик и подрядчик строительства - ООО «Став-
инвестрой»). Но чаще инспектора Госархстройнадзора управления сталкивались с грубыми нарушениями строительных норм и правил, таких как несоосность колонн, нарушение технологии бетонирования в холодную погоду, дефекты сварки. Например, так произошло с ОАО «Стройсервис» при строительстве 28-квартирного жилого дома по улице Октябрьской революции. Но надо сказать, что в их случае предписания были выполнены. Когда же предписания не исполнялись, мы направляли протоколы мировым судьям. В Ставрополе это ООО «Триада» по складу нефтепродуктов по улице Кулакова, ЗАО «Алеф» по 9 этажному дому с подземным гаражом, ООО «Вит» по жилому дому в переулке Восточном и другие.
Сейчас, после трагедии в Москве, когда обрушился развлекательный комплекс «Трансвааль», особое внимание уделяется выявлению возможных причин аварийного состояния и даже обрушения зданий. В этом направлении, особенно в отношении сооружений первого класса ответственности, мы работаем вместе с управлением Главгосэкспертизы России по краю и Ставропольским филиалом ГУ «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России».
Кроме того, по нашим запросам органами прокуратуры были применены меры прокурорского реагирования к застройщикам объектов - торгово-гостиничного комплекса «Дружба» по улице Дзержинского и реконструкции существующих магазинов с надстройкой жилых помещений по улице Ленина, 284-б. Это соответственно ЗАО «Сатур» и ООО «Форпост-1».
- Судя по всему, у действующих на рынке строительных компаний будет только два пути: или уходить с рынка строительных услуг, или оставить идею неоправданного демпинга по ценам и непрофессионального строительства. Но вдруг у компании, которая вроде бы имела все требуемые законом документы и разрешения, обнаружился такой брак в работе, что ее лишат лицензии. В этом случае дольщики смогут вернуть свои деньги?
- В законе, как можно убедиться, этот момент не оговорен, и выходит, что государство не гарантирует возврат средств дольщикам в случае банкротства компании. Но лишение лицензии – это ведь крайняя мера. Вот здесь как раз должен сработать неписаный закон – доверие к организации, которую выбираешь для долевого строительства. Прежде чем вкладывать деньги в строительство, надо узнать, что это за организация, не находится ли она на «лезвии бритвы», когда неверный шаг вправо-влево приведет к банкротству, и не ловили ли эту компанию на браке, да так, что еще одна «капля» - и фирму лишат лицензии. То есть надо знать, куда инвестируешь средства, чтобы спокойно дожить до ввода дома в эксплуатацию, чтобы не заставили доплачивать по факту незавершенного строительства или вовсе не поставили перед фактом банкротства.
По некоторым данным, уполномоченным федеральным органом, который займется контролем исполнения ФЗ № 214, возможно, будет Федеральная служба по финансовому надзору. А пока, чтобы не ошибиться с важным фактором «доверия к организации», надо помнить, что у застройщика обязательно должна быть официально опубликованная в СМИ проектная декларация, разрешение на строительство, проектная документация с поэтапным планом работы, документы по землеотводу. В договоре долевого участия надо обращать особое внимание на описание поэтапного выполнения строительных работ и их сроки. Если они не будут выполняться, то дольщик имеет право предъявить претензии и потребовать вернуть деньги с процентами. Но под новый федеральный закон подпадают только те договоры об участии в долевом строительстве, которые заключены после 1 апреля.
