Общая собственность: совесть и закон

Очень многим горожанам по-прежнему не ясно, кто и как будет определять размеры земельного участка, как быстро пройдет межевание дворов и микрорайонов, кто поможет внести эти данные в земельный кадастр? Вот почему редакция «Вечерки» собрала воедино вопросы тех, кто в нашем городе активно занимается сейчас оформлением придомовых территорий в общедолевую собственность. Проблемы, с которыми им пришлось столкнуться, по-видимому, являются наиболее общими, а потому их вопросы мы передали нашему постоянному автору — Сергею Федорюку, адвокату, кандидату юридических наук. От заявления до межевания - Сергей Юрьевич, почему при оформлении земли в общедолевую собственность для многоквартирных домов необходимо провести межевание, какие документы для этого нужны? – Необходимым условием для оформления права общедолевой собственности является обращение в администрацию города с заявлением о формировании такого участка. Право общедолевой собственности возникает с момента такого формирования и проведения кадастрового учёта. Для постановки земельного участка на кадастровый учёт необходимо представить документы о его межевании. Процедура межевания земельного участка завершается оформлением землеустроительного (межевого) дела. - Какой основополагающий документ необходим для оформления права на общедолевую собственность? Кто и кому должен предоставлять этот документ? Куда обращаться за ним? — Сначала домовладельцам необходимо провести общее собрание, на котором принимается решение об оформлении права общедолевой собственности на земельный участок и избирается представитель для взаимоотношений с соответствующими органами. Таким представителем может быть председатель домкома (старший по дому), правления ТСЖ либо любое другое лицо. Дальнейшие действия по формированию границ и размеров земельного участка регламентированы Положением, утверждённым Постановлением главы города Ставрополя от 15.09.98 г. № 3289. Оно разработано для города Ставрополя на основе Положения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 26.09.97 г. № 1223. Уполномоченный представитель обращается с заявлением на имя главы города, с приложением протокола общего собрания домовладельцев. Всю дальнейшую работу по формированию земельного участка будет осуществлять управление архитектуры, в которое заявление поступает из администрации города. Срок работы с заявлением — два месяца. В течение первого месяца управление архитектуры обязано выдать заявителю проект границ земельного участка с указанием его площади. Если домовладельцам предлагается сверхнормативный размер земельного участка (нормативы закреплены Приказом Минземстроя РФ от 26.08.98 г. № 59), они в течение последующих двух недель должны определиться со способом приобретения той части земельного участка, которая превышает норматив: в аренду или собственность путём выкупа. Затем домовладельцы в недельный срок должны ознакомить владельцев смежных земельных участков с проектом границ и известить их о времени заседания комиссии по его утверждению. Окончание на 3-й стр. Начало на 1-й стр. При отсутствии споров со смежниками оформляется протокол согласования границ. Затем управление архитектуры утверждает окончательный план границ испрашиваемого земельного участка и готовит соответствующие проекты постановления главы города. Если смежники не соглашаются с решением управления архитектуры, они вправе представить свои жалобы и возражения на имя главы города, которые могут быть учтены при издании постановления о закреплении земельного участка за заявителями. По итогам постановления осуществляется межевание земельного участка, затем – государственная регистрация права общедолевой собственности в Регпалате. Такая регистрация производится на общих основаниях с особенностями, определёнными п. 42 приложения к Постановлению Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219. Необходимости в подготовке каких-либо других документов (градостроительного заключения, постановления органа исполнительной власти о строительстве объекта, акта приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) постановление главы города от 15.09.98 г. № 3289 не предусматривает. Однако такого рода документы могут все-таки потребоваться в каком-либо конкретном случае — с учётом особенностей градостроительного законодательства. Замечу, что в случае несогласия домовладельцев с размерами закреплённого за ними земельного участка, а также в случае неоправданной волокиты по их заявлению возможно обращение в суд. Если домовладельцами создано ТСЖ, их иск будет подведомственен арбитражному суду. Имеется судебно-арбитражная практика относительно положительного рассмотрения исков о бездействии муниципальных органов по формированию земельных участков. Что теряют «отказники» - Может ли собственник приватизированной квартиры отказаться от права на общедолевую собственность на землю? - Нет, не может. Это запрещено положениями ч. 2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса. - Но за межевание, к примеру, надо заплатить немалые деньги! Получается, что собирать их придется только с тех, кто согласен оформить прилегающую территорию в общедолевую собственность? - Да, это так. «Отказники» остаются при этом в выигрыше, но теряют только одно – уважение и доверие своих соседей. Так что это – вопрос совести, если хотите. Правда, в товариществах собственников жилья подобные вопросы разрешаются проще – за счет целевых взносов. «Движение» недвижимости в условиях общедолевой собственности - Насколько верно то, что при совершении сделок с квартирами (купля-продажа, дарение, обмен, наследование) все собственники квартир должны дать согласие на данную сделку в письменной форме? - Это не так. Такое возможно только в отношении одной квартиры, являющейся объектом собственности нескольких лиц, где при продаже доли одним из собственников остальные обладают преимущественным правом покупки его доли. Поскольку квартира является обособленным жилым помещением в составе многоквартирного дома, владелец вправе распоряжаться ею самостоятельно, без согласования с другими жильцами дома. А общедолевая собственность на элементы общего пользования многоквартирного дома (включая земельный участок) производна от индивидуальной собственности на квартиру, и потому не влечёт у собственников других квартир в этом доме преимущественного права её покупки. - Как влияет право на общедолевую собственность на стоимость квартиры – могут ли «виртуальные» метры общедолевой собственности на землю повлиять на стоимость данной квартиры? - Цена квартиры определяется рыночными категориями – балансом спроса и предложения. Договоритесь со «смежниками»! - Почему при оформлении права на общедолевую собственность необходимо получить согласие всех собственников квартир тех домов, которые находятся рядом с данным многоквартирным домом? Кто должен получать такое согласие и в какой форме? - Необходимо получить не «согласие всех собственников соседнего многоквартирного дома», а оформить протокол согласования проекта границ земельного участка со смежным землевладельцем. Поскольку право собственности на земельный участок возникает с момента его формирования и постановки на кадастровый учёт, представляется, что согласование производится с домовладельцами только тех соседних многоквартирных домов, которые свой земельный участок уже оформили. Следует иметь в виду, что процедура согласования в законе чётко не прописана. Представляется, что её необходимо осуществлять по аналогии с порядком принятия решения о формировании земельного участка, то есть – получить протокол общего собрания домовладельцев соседнего дома об утверждении протокола согласования (ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Согласование границ земельных участков является обычной практикой землеустройства и направлено на сбалансирование интересов смежных землевладельцев. Как видно из п. 9 Положения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 26.09.97 г. № 1223, смежные землевладельцы вправе оспаривать устанавливаемые землеустроительным органом (управлением архитектуры) границы в орган местного самоуправления (администрацию города). Полагаю, что это свидетельствует о том, что уклонение смежного землевладельца от оформления протокола согласования не препятствует формированию земельного участка. Окончательное решение по его формированию вправе обжаловать в суд сторона, оспаривающая его границы и площадь – как сам заявитель, так и смежный землевладелец. - Если рядом с многоквартирным домом, собственники которого оформляют прилегающую территорию в общедолевую собственность, в данный момент идет строительство нового многоэтажного дома, то кто и в какой форме должен выдать документ о наличии (отсутствии) прилегающей территории к данной новостройке? - Такой вопрос находится в компетенции управления архитектуры, поскольку представляет собой деятельность по подготовке материалов по установлению границ земельных участков с указанием предполагаемых ограничений по их использованию и сервитутов, а также организацию разработки плана межевания территории существующей застройки (квартала, микрорайона или их частей). Общая долевая собственность — это не аренда! - При выдаче градостроительного заключения орган местного самоуправления может написать в градостроительном заключении такую фразу: «и в аренду под благоустройство». Насколько правомерна такая формулировка? - По общему правилу, определённому ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, составляющий придомовую территорию многоквартирного дома, должен находиться не в аренде, а в общедолевой собственности домовладельцев. Размер земельного участка для каждого дома зависит от многих факторов – этажности, года постройки, количества квартир. Методика расчёта нормативных размеров земельных участков утверждена Приказом Минзем-строя РФ от 26.08.98 г. № 59. Допускается передача в аренду (либо в собственность путём выкупа) только той части земельного участка, которая превышает нормативный размер, если его невозможно выделить в натуре для самостоятельного использования. Дружить с налогами - Как исчисляется налог на землю, находящуюся в общедолевой собственности? - Разъяснения на этот счет содержатся в Письме Минфина РФ от 17.05.06 г. № 03-06-02-02/65 «О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами». Согласно ст. 392 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. В том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии – документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. Отсюда следует, что обязанность уплачивать земельный налог возникает у каждого домовладельца после формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт. В соответствии со ст. 396 Налогового кодекса РФ налоговые инспекции самостоятельно исчисляют сумму налога для каждого домовладельца и направляют ему налоговое уведомление для уплаты. - При уплате налога на землю учитываются ли приходящиеся метры долей собственности, и как они влияют на сумму уплачиваемого налога для каждого из собственников? - Учитываются, поскольку налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Следовательно, чем больше размер квартиры (квартир) собственника в многоквартирном доме, тем большую долю земельного налога ему предстоит уплачивать. Форма управления домом – дело ваше - Как влияет избранная форма управления многоквартирным жилым домом на содержание общедолевой собственности? - Избранная форма управления многоквартирным домом свидетельствует о том, что все вопросы управления, включая содержание общедолевой собственности, будут осуществляться способом, характерным для каждого вида управления: при непосредственном управлении собственниками – на основании решений общего собрания домовладельцев, при создании ТСЖ – его правлением в порядке, определённом Уставом ТСЖ, при управлении управляющей организацией – исходя из условий договора управления многоквартирным домом. Каждая форма управления имеет свои достоинства и недостатки. Домовладельцы должны их оценить в совокупности и выбрать для себя наиболее приемлемую форму. Пристройки на «своей доле»: опять-таки согласие! - Имеют ли право собственники квартир по своему усмотрению распоряжаться метрами земли, находящейся в общедолевой собственности: могут ли они (в зависимости от количества метров земли их долей) построить гаражи, пристройки, магазины и другие сооружения на территории, входящей в общедолевую собственность? - Поскольку общедолевая собственность на землю не может быть выделена домовладельцу, он не вправе по своему усмотрению строить сооружения на земельном участке. Такое возможно лишь в случае одобрения такого предложения на общем собрании домовладельцев, принятым большинством — в две трети от общего числа голосов домовладельцев. Помимо разрешения домовладельцев, создание на таком участке недвижимости должно отвечать требованиям градостроительного законодательства и не нарушать интересы других лиц. В противном случае действия по возведению сооружения могут быть оспорены в суде. - После оформления права на общедолевую собственность может ли муниципалитет отчуждать для своих нужд земли, находящиеся в общедолевой собственности? Как в данном случае строятся отношения с органом местной исполнительной власти в подобных случаях? - Вопрос об основаниях и порядке изъятия для государственных и муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, урегулирован ст. 32 Жилищного кодекса РФ. О предстоящем изъятии домовладельцы предупреждаются минимум за год. Изъятие влечёт выкуп квартир у их собственников по рыночным ценам. Все споры по данным вопросам, в том числе о размере выкупной цены, разрешаются судом. Все чаще из столицы приходят вести о стихийных выступлениях жителей, протестующих против строительства на придомовых территориях новых объектов жилой и коммерческой недвижимости. Где-то даже горят старые жилые дома, кого-то то и дело выселяют… До Ставрополя эти процессы пока не докатились, но беспокойство народа есть: а вдруг и нас коснется что-то подобное? Естественно, люди хотят знать, как избежать такого рода проблем с их жильем. Приватизация придомовых территорий могла бы стать по-настоящему эффективной мерой против этой напасти. Но этот процесс тормозится как в столице, так и на местах. Председатель думского комитета по законодательству Павел Крашенинников считает подобные действия незаконными. Ограничения на приватизацию земли Конституцией допускаются, говорит он, но в строго определенных случаях — например, в интересах обороны и безопасности государства, если речь идет о приграничных территориях и т.п. Во всех остальных случаях никаких ограничений быть не должно. Теоретически. При этом Госдума России, по признанию того же Крашенинникова, законодательно пока не намерена отстаивать «земельные» интересы граждан: «Есть прокуратура, есть суды, которые должны реагировать. Это их компетенция», – подчеркнул он, ясно давая понять, что добиваться справедливости гражданам придется самостоятельно. Между тем Жилищный кодекс РФ однозначно утверждает: земля является общедолевой собственностью, и право на этот участок должно быть зарегистрировано. Правда, ЖК о механизме этого процесса говорит лишь в самом общем виде: собственники должны самостоятельно оформить межевое и кадастровое дело, после чего получат в Регистрационный палате единое свидетельство на земельно-имущественный комплекс. По идее, межевые и кадастровые дела осуществляются за счет бюджета, но так как в бюджете на это денег не предусмотрено, граждане или частные конторы могут оформить это за свой счет.