Про счета, очереди и сроки

«Вечерний Ставрополь» не раз писал о том, что с наступившего 2014 года должны заработать региональные программы капремонта жилья. На своевременное приведение в порядок общего имущества многоквартирных домов собственники будут ежемесячно вносить обязательный платеж. В течение 2014 года мы должны будем определиться, где нам накапливать взносы. Вариантов два: либо на специальных счетах, либо на счете регионального оператора. Судя по звонкам в редакцию, для многих оба — темный лес. Люди просто не спешат внедряться в проблему, полагая, что все само собой устроится. Такой подход и безответственный, и крайне легкомысленный, поскольку речь идет о немалых средствах и о судьбе родных домов. Подтверждением этому - беседа нашего корреспондента с заместителем руководителя комитета городского хозяйства Олегом Ананиковым.

- Первый вопрос, волнующий всех: установлен ли размер взноса на капитальный ремонт в наступившем году? Цифры витают разные — от пяти до семи-десяти рублей с квадратного метра.

- На сегодня еще не установлен. Минимальный размер взноса на капремонт определит правительство края отдельно для каждого муниципалитета. Я хочу подчеркнуть — минимальный, поскольку в соответствии с Жилищным кодексом, статья 156, собственники могут своим решением установить взнос, превышающий минимальный. Законодатель предполагает, что взнос может быть повышен за счет доходов от передачи по решению собственников в пользование объектов общего имущества МКД, средств ТСЖ, полученных как доход от хозяйственной деятельности либо дополнительно собираемых средств.

- Ключевой в подготовительное время вопрос: где будут накапливаться средства собственников на капитальный ремонт?

- Есть два способа формирования фонда капитального ремонта. Первый – на специальном счете дома, отдельно открытом в банке. Второй - на счете регионального оператора.

- Это то, что называется «общий котел» многоквартирных домов...

- Можно сказать и так. Хочу обратить внимание: специальный счет могут открыть все многоквартирные дома. Но... Те, которые находятся в ведении управляющих компаний или выбрали непосредственный способ управления, открывают счет от имени регионального оператора. Это делается для того, чтобы в случае смены управляющей организации или формы управления не возникало вопросов по передаче денежных средств. А вот ТСЖ и ЖСК открывают счет от собственного имени.

Стоит подчеркнуть, что управлять своим специальным счетом будут только собственники помещений многоквартирного дома вне зависимости от того, на чье имя он открыт.

Региональный оператор без протокола общего собрания никакого движения средствам придать не может.

Перечень банков, в которых можно открыть счета, будет опубликован Центробанком. Главное условие для них - величина собственных средств должна быть не менее двадцати миллиардов рублей.

- А давайте порассуждаем: какой способ лучше – специальный счет или «общий котел»?

- И у того, и у другого есть свои особенности, которые надо знать при выборе.
Поскольку средства, поступающие на специальный счет, собираются отдельно, то они не участвуют в перекрестном финансировании между домами. «Индивидуалисты» смогут выполнить ремонт в своем доме только тогда, когда накопленная сумма будет для этого достаточной. Вот ситуация: обозначенный в программе срок ремонта дома подошел, а сколько нужно денег не собрано. Собственники собираются и решают, что делать. Выходов не так уж много: либо самим собирать недостающие средства, либо брать кредит в банке.
Несомненный плюс специального счета в том, что его владелец может корректировать дату проведения капремонта, привлекая кредит и затем рассчитываясь по нему своими платежами.
Будучи самостоятельным, владелец специального счета сам обеспечивает подготовку задания и проектной документации к капремонту, несет ответственность за качество проекта и его соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов. Он сам подыскивает подрядные организации, заключает с ними от своего имени договоры, контролирует качество и сроки работ, а затем их принимает. Словом, все сам.

- Со «специальным» разобрались, теперь — об «общем котле»...

- «Общий котел» - это средства, собранные жильцами на общем счете регионального оператора. Они могут на возвратной, конечно, основе направляться на капремонт других многоквартирных домов. Большой плюс здесь в том, что ремонт в них пройдет согласно утвержденному графику вне зависимости от того, собрали жители требуемую сумму или нет.

«Общий котел», на мой взгляд, особенно удобен для тех домов, в которых нет хорошего актива, нет людей, которые взяли бы на себя организационные вопросы. Для них самое оптимальное — переложить их на регионального оператора.

- Сейчас некоторые УК проводят общие собрания и агитируют людей перейти на непосредственную форму управления, убеждая, что их денежные средства на капремонт будут в сохранности и жильцы смогут сами определить размер взноса.

- Минимальный размер, как уже было сказано, определяет правительство края. А я хочу еще раз подчеркнуть: непосредственная форма управления многоквартирным домом не дает никаких преимуществ при реализации программы капремонта. А вот ТСЖ и ЖСК их имеют, поскольку могут открыть специальный счет на свое имя.

- Вернемся к «специальному счету». Деньги копятся, дом живет, возникают проблемы. Скажем, необходимо срочно поменять водопроводные трубы. Можно это сделать за счет накопленных средств?

- Только в случае, если собственники решили установить взнос, превышающий минимальный, установленный правительством. Сумма превышения по решению общего собрания может быть направлена на финансирование любых работ по капремонту общего имущества, утвержденного решением общего собрания.

- Программа рассчитана на 30 лет, как будет выстраиваться очередность домов по проведению капремонта?

- В первую очередь работы будут проводиться в домах, которые нуждались в капремонте на дату приватизации первого жилого помещения. Очередность будет выстраиваться исходя из таких критериев, как год ввода дома в эксплуатацию, дата проведения последнего капремонта и т.д., критерии определяются краевым законом.

Формированием очередности будет заниматься региональный оператор.

- В домах много неплательщиков. Если они не платят за потребленные коммунальные услуги, то вряд ли станут платить на капремонт. Кто будет работать с ними?

- Владелец счета, ТСЖ, ЖСК, если счет открыт на их имя, или региональный оператор.

- Люди должны озаботиться выбором способа формирования фонда капремонта уже сегодня?

- Сегодня нужно понять, что к чему, разобраться с плюсами и минусами обоих способов накопления средств. Но окончательно определиться с выбором целесообразно только после утверждения минимального взноса на капитальный ремонт и региональной программы. Для каждого дома важно знать, когда в программе указан срок его капремонта.

Например, если дом поставлен по графику на 2017 год, а собственники явно не успевают собрать нужную сумму, то им логично быть в «общем котле». В этом случае ремонт будет проведен по утвержденному графику вне зависимости от того, собрали жители требуемую сумму или нет.

Так же логично оставаться в «общем котле» тем домам, которые не хотели бы обременять себя организационными вопросами.

Выбор же «специального счета», по моему мнению, целесообразен в тех случаях, когда дом новый и к ближайшей дате ремонта он успеет собрать необходимую сумму. Или если жители готовы к необходимому сроку собрать нужную сумму, решать вопросы по привлечению финансирования.

Также жителям можно предпочесть специальный счет, если их не устраивает дата ремонта и они желают провести его раньше за счет привлечения кредитов, а в дальнейшем рассчитываться платежами по кредиту.

Хочу обратить внимание и вот на что. По закону, если дом, собирающий средства на «специальном счете», к дате, определенной региональной программой, не проведет необходимого капремонта, то он будет переведен на счет регионального оператора, т.е. в «общий котел». Об этом нужно помнить, когда принимается решение о «специальном счете».

Вопросов о капремонте поступает очень много. Мы постараемся с помощью «Вечернего Ставрополя» освещать наиболее часто встречающиеся вопросы, преследуя одну цель: жители нашего города должны подойти максимально подготовленными к реализации данной программы.