Реальность и мифы в управлении домами

Какие права 
у собственников земли?
Как-то нас, старших домов, пригласили в помещение микрорайона № 21 на встречу с юристом, представляющим администрацию Промышленного района. Речь шла о приватизации земли, прилегающей к жилым домам.
Из всего, что нам было сказано, я, да и остальные старшие, четко поняли, что приватизация рано или поздно будет проведена. Причем сейчас она проводится бесплатно. Мы также поняли, что приватизировать можно как максимум, так и минимум площади — в зависимости от решения общего собрания дома. Оформив землю в собственность, мы обязаны: платить ежегодный налог с приватизированной площади, оплачивать ее уборку, а также содержать то, что на ней находится — у нас, например, детская площадка.
Мы также уяснили, что без согласия собственников на приватизированной площади не может производиться застройка.
А вот на вопрос: если место, на котором стоит наш небольшой дом (двухподъездный, пятиэтажный, 1968 года постройки), решат застроить, а дом снести — какие у нас права? — юрист нам не ответила. Людей также интересует, имеем ли мы право не соглашаться на снос? Можем ли просить приобрести равноценную квартиру в этом же районе? Как будет учитываться долевая собственность приватизированной площади в случае переселения собственника в более отдаленный район, где земля может быть вообще не приватизированной или иметь значительно меньшую стоимость? И может ли в этом случае долевая собственность земли конвертироваться в дополнительные метры к тому, что полагается? Возможно, мы, как коллективный собственник, имеем еще какие-то права?
Эти вопросы волнуют очень многих, мне их, как старшей, задают постоянно.
Надежда Сухорукова,
старшая дома 422
по улице Ленина.

Что нам делать?
В нашем доме №16/2 по улице 50 лет ВЛКСМ, находящемся в управлении ООО «Управляющая компания-6», с 2006 года не производился ни текущий, ни капитальный ремонт. Между тем введен дом в эксплуатацию в 1972 году.
Мы видим, как быстро он разрушается. Практически в доме неисправны все конструкции и инженерные сети. Уровень внутриквартальной дороги, расположенной менее чем в трех метрах от стен, значительно выше уровня ранее существовавшей отмостки (ее сегодня нет), поэтому все грунтовые воды и атмосферные осадки поступают под фундамент. Удивительно, но из платежей за содержание и ремонт жилья на устранение всех этих бед не идет ни копейки.
Очень остро стоит вопрос по уборке дворовых территорий, особенно после начала межевания земли. Собственники закрепляют непосредственно территорию под домом, так называемое пятно застройки, плюс отмостку, газоны и клумбы. И получается такая картина. Двор образуют несколько многоквартирных домов, каждый отмежевал себе территорию, и только эта территория убирается дворниками, с которыми УК расплачивается деньгами собственников. А основная часть двора, там, где находятся детские и спортивные площадки, где стоят лавочки, на которых зачастую пируют любители горячительных напитков, никем не убирается. Вот и получается, что около домов чисто, а большой двор в антисанитарном состоянии. Как в поговорке: губы накрасили, а шею помыть забыли. Мусор, брошенные бутылки, обертки от мороженого и упаковки от семечек — вид как на свалке, а посреди свалки играет наша детвора.
Если эти территории в наших дворах, как нам объясняют, считаются городскими землями, то должна быть создана городская организация, которая следила бы за санитарным состоянием этих территорий.
Началось лето, наши дворы зарастают мусором, высоченной травой, через месяц во дворах буйно зацветет амброзия.
Кто же будет ремонтировать наш дом и убирать двор? Ведь мы платим немалые деньги, которые оседают неизвестно где.
Считаем, что только на законодательном уровне, в городской Думе, можно решить данные проблемы, а исполнительная власть обязана умно и грамотно приняться за их практическое решение.
М. Кривошеева,
А. Абакумова,
О. Морозова, Л. Гусева,
Г. Клочкова
и другие жильцы дома 16/2
по улице 50 лет ВЛКСМ,
всего 15 подписей.

В чьих руках судьба дома?
Думаю, многие горожане еще не поняли, для чего созданы управляющие компании и что можно от них ждать. Когда поймут — многие дома уже станут банкротами, элементарно развалятся.
Компания-1 в прошлом году существовала двуедино - УК-1 и
УК-2. С одним и тем же руководством, одними и теми же чиновниками и одним и тем же укладом работы. Укладом, какой был в ЖЭУ, на основе которой родилась УК.
Сначала нашим домом управляла УК один, потом собственникам сообщили, естественно, без согласования с нами, что теперь управляет УК тире один, и вообще, с переходом на упрощенную систему налогообложения фирм под одним флагом стало целых четыре.
В 2009 году договор жильцам был представлен без приложения, то есть без расчета платы за содержание и ремонт общего имущества. Мы его увидели в октябре, считайте, в конце года, тогда как собрание проводилось в апреле. Основная часть собственников тогда отказалась голосовать за необоснованный, необсужденный договор. А это значит, что с мая по октябрь УК-1 управляла нашим домом незаконно.
Недавно, 21 мая текущего года, состоялось собрание, на котором собственникам предложили подписать договор управления с мая 2010 по 1 января 2013 года.
Думаю, если договор будет реальным и работники УК-1 будут не только собирать деньги с дома, но и займутся его ремонтом и содержанием, то можно будет говорить о подписании до 1 июля 2011года, но никак не до 2013. И то - при условии рассмотрения всех предложений и претензий к компании.
Из договора в договор переходят три аварийно-диспетчерские службы. В нашем доме, например, произведена замена всей нижней разводки, кроме теплосетей. Но… Случались в доме аварии, не случались — стоимость услуг всех трех служб в расчете платы за содержание и ремонт общего имущества составляет более 160 тысяч рублей в год. Причем сумма эта неуклонно и неоправданно растет, в 2009 году она составляла примерно 107 тысяч рублей. Только нашей общей леностью можно объяснить тот факт, что с нас берут деньги за то, что не делают. Кому не понятно, особенно в рыночных условиях, что всем, в том числе и аварийно-ремонтным службам, надо платить по факту проведенных работ, а не с квадратного метра площади дома, как сейчас. Мы ленивы, инертны, не хотим думать и отстаивать свои интересы — и платим сотни тысяч просто так, хотя они должны были пойти на поддержание дома в хорошем состоянии.
А при нынешних расходах никаких денег не хватит на это. В приложении к договору № 4 на 2010 год по первой строке наш дом заплатит больше 572 тысяч рублей. Из них на текущий и капитальный ремонт не планируется ни копейки! В соответствующих строках стоят нули!
Кому и за что мы платим, кого содержим? Расходы на управление домом в договоре составляют почти 218 тысяч рублей, содержание общего имущества — почти 288 тысяч, и остальное расходится по мелочам.
Главное в договоре — не дом с его проблемами, а интересы УК. По анализу работы УК-1 в прошлом году видно, что дом жил своей жизнью, а УК-1 — своей. О доме вспомнили только тогда, когда возникла необходимость подписания договора — как о дойной корове.
Ясно, что при заключении договора необходимо иметь реальную смету доходов и расходов, а также отчет за предыдущий год - на что потрачены наши деньги. В том числе и по аварийно-ремонтным службам. Нам же пока навязывают бездоказательные общие цифры.
Мы шлем в редакцию два варианта приложения к договору № 4. Второй возник после того, как жильцами были высказаны претензии по первому, в котором были завышены некоторые цифры и не сходилась арифметика. Первый вариант был сделан в духе УК-1, надеющейся, что никто ничего не будет проверять. Посудите сами. В первом варианте предложенного компанией договора значится: за санитарное состояние - 114 тысяч 408 рублей, и точно такая же сумма — за уборку придомовой территории. Итого 228 тысяч.
Мы считаем: наш дворник получает в месяц 3500 рублей, в год — 42 тысячи. Вычислим сумму из 228 тысяч - а на что пошли бы 186 тысяч? Не многовато ли это за пару очисток трактором дорожки от снега, за четверть самосвала с песком да за пару красных безрукавок дворнику? В результате мы добились корректировки - во втором варианте на санитарное содержание запланировано 87 тысяч - это вместо 228!
При таком подходе компаний с домов можно списать любую сумму. Например, по пункту «Непредвиденный ремонт общего имущества» с нас снимают больше 26 тысяч, по «Страховая сумма на повышение цены договора со сторонними организациями» — больше 46 тысяч. Что это за расходы, совершенно непонятные жильцам?
УК-1 представила договор с приложениями на 2010 год на общее собрание собственников 100-квартирного дома без какой-либо визы или регистрации. Где гарантия, что после собрания не появятся совершенно новые документы?
Хочется также отметить, что у работников УК-1 отсутствует ответственность в работе, профессиональное достоинство, зато в разговоре с жильцами проявляется высокомерие и значимость, нежелание перестраиваться в работе на современный лад.
Нина Тютюнник,
дом № 16 по улице Фроленко.

КОММЕНТАРИЙ ЖУРНАЛИСТА
В редакцию приходит много писем, касающихся жизни многоквартирных домов. Все они очень похожи. Во-первых, во всех присутствует беспомощная фатальность: «нам назначили компанию», «нас прикрепили к компании», «компания плохо работает — помогите». Во-вторых, все письма объединяет отчаяние: люди видят, что ничего не ладится, что за свои деньги они получают ничтожный минимум, но как справиться с цинизмом и аппетитами компаний — не знают. В-третьих, за интересы дома бьются единицы, часто — в противоборстве с другими жильцами домов, соблазненными или прикормленными управленцами.
Сложившаяся после принятия в 2005 году Жилищного кодекса ситуация — абсолютно не в пользу собственников. На интересы компаний работают лучшие «мозги» — речь идет о многомиллионных прибылях, и скупиться на покупку профессионалов было бы глупо.
А жильцы отстаивать свои интересы поручают старшим - это еще большая глупость, чем экономить на «мозгах». Непрофессиональные люди, даже очень преданные дому, перед мощной хищнической управленческой машиной — беспомощные младенцы.
Создание ТСЖ зашло в тупик по той причине, что «в нашем доме нет человека, который взял бы все на себя». Огромное заблуждение — искать инициатора ТСЖ непременно в своем доме. Ныне процветающие ТСЖ, в которых живут, как правило, успешные, небедные и узнаваемые горожане, подают иной пример. Они «подобрали» всех профессионалов, вытесненных по той или иной причине из нынешней системы ЖКХ, и дали им полномочия управдомов, работающих совместно с правлением и его председателем. И, уплачивая по первой строке по 7 — 9 рублей, имеют все, начиная от хорошего дворового асфальта, красивых подъездов, видеонаблюдения, десятков клумб и всего другого, что делает жизнь достойной.
Так что нам всем надо четко понять, что дом с его жильцами и инженерным оборудованием - сложный механизм, требующий профессионального управления. Пока будем надеяться на активистов из советских времен — компании будут жить в толстом-толстом слое шоколада.
Общие собрания жильцов - еще один миф, способствующий мощному обогащению управляющих компаний.
На скольких бы собраниях мне ни довелось бывать, в том числе и в своем большом доме, — зрелище это мерзопакостнейшее. Примерно как ныне проходящие футбольные матчи. Каждый дудит в свою дуду, орут горлопаны, кричат шизофреники, тут же вспоминаются соседские обиды, и диалог начинается в пику - потому мы сегодня и бедствуем со своими домами. Люди должны выходить во двор на собрание, будучи подготовленными профессионалами, которые грамотно разъяснят каждому суть дела.
А для начала, на мой взгляд, каждый дом должен осилить хотя бы такой момент, как создание инициативной группы, в которую вошли бы самые грамотные жильцы. Три-семь человек, больше не надо. И — была не была - доверить им судьбу дома. В городе уже есть структуры, с которыми такие группы могут плодотворно работать. Давайте учиться платить за то, что пойдет на наш дом, а не в бездонные карманы предприимчивых людей.

Тамара КОРКИНА.