Сдаем жилье внаем — налоги отдаем

В инспекцию ФНС России по Октябрьскому р-ну г. Ставрополя часто обращаются граждане с просьбой разъяснить: следует ли декларировать доходы, полученные при сдаче жилья внаем, и какие налоги следует им при этом уплатить. Наиболее актуальные вопросы при сдаче жилья внаем в рамках Налогового и Гражданского кодексов Российской Федерации будут рассмотрены в нашей статье.

Согласно п. п.1 и 2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Единственным условием, позволяющим гражданам реализовать предоставленное им право на передачу внаем (аренду) жилых помещений, является наличие права собственности на такие помещения. Иных условий, соблюдение которых необходимо для реализации гражданами вышеназванных прав, гражданским законодательством не установлено.

В случаях сдачи квартиры внаем собственник жилого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в гл.35 ГК.

Статьей 671 ГК установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Передача гражданином принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью, в связи с чем не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в ст.208 гл.23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК).

Доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, т. е. договорам гражданско-правового характера, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц по ставке 13 процентов у налоговых резидентов Российской Федерации и по ставке 30 процентов — у физических лиц, не являющихся резидентами Российской Федерации.

Порядок уплаты налога на доходы физических лиц зависит от того, как заключен договор аренды. Если арендатором является организация, то она и должна удержать налог на доходы физических лиц с сумм, причитающихся арендодателю. Если же договор аренды заключен с физическим лицом, то владелец квартиры должен сам заплатить налог на доходы физических лиц в бюджет.

Пунктом 2 ст.226 НК определено, что исчисление и уплата налога в соответствии с указанной статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст.214.1, 227 и 228 гл.23 НК с зачетом ранее удержанных сумм налога.

При выплате доходов физическим лицам — собственникам жилья по договорам аренды организация, являющаяся налоговым агентом, обязана удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате согласно п.4 ст.226 НК.

При получении физическими лицами доходов в виде вознаграждений, полученных от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров найма жилого помещения, исчисление и уплата налога производятся в соответствии со ст.228 НК. Такие налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (налоговым периодом признается календарный год — статья 216 НК), декларацию по налогу на доходы физических лиц и самостоятельно исчислить подлежащие уплате в соответствующий бюджет суммы налога на доходы в порядке, установленном ст.225 НК.

При этом физические лица вправе уменьшить налоговую базу для исчисления налога на доходы физических лиц на сумму полагающихся им стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст. ст.218 — 221 НК. Вышеуказанные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам налоговым органом по месту жительства по окончании налогового периода на основании декларации по налогу на доходы, составленного в произвольной форме заявления налогоплательщика о предоставлении вычетов и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты. Подлежащая уплате в бюджет общая сумма налога, исчисленная на основании данных налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Можно ли физическому лицу, сдающему внайм жилье, при расчете налога на доходы физических лиц уменьшить полученную сумму платы на суммы таких расходов, как стоимость текущего косметического ремонта квартиры, который производился перед сдачей квартиры внаем, оплата коммунальных услуг, техобслуживания, услуг консьержек, телефона?

В соответствии со ст.210 ГК и поскольку собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, оплата коммунальных услуг, техобслуживания, услуг консьержек, абонентской платы за телефон так же, как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии путем проведения текущего ремонта, являются обязанностью собственника квартиры независимо от того, проживает в ней сам владелец или квартира сдается внаем. Эти расходы для любого владельца квартиры являются неизбежными и не могут быть отнесены к расходам, непосредственно связанным с получением владельцем квартиры дохода от сдачи внаем принадлежащего ему жилого помещения.

Кроме того, размер платы за наем жилья устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, наймодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему жилого помещения, в назначаемой им плате за его наем, включая стоимость коммунальных услуг, которыми фактически пользуются наниматели, а также расходы по текущему ремонту и обновлению предметов домашнего обихода.

Что касается износа предметов домашнего обихода, в том числе мебели и бытовой техники, то такой износ имеет место независимо от того, кто пользуется этими предметами — собственник имущества или временный жилец. При этом обязанность по возмещению причиненного имуществу наймодателя ущерба должна быть возложена на нанимателя жилья, т. е. в договоре можно предусмотреть способ компенсации вероятных убытков.

Таким образом, расходы наймодателя не являются некомпенсируемыми затратами, произведенными исключительно в интересах нанимателя жилья, поскольку такие затраты — это вклад в личную собственность наймодателя и наймодатель — физическое лицо не вправе уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физических лиц на сумму упомянутых затрат.

Хотелось бы обратить внимание на следующий случай: если физическое лицо имеет в собственности несколько квартир или многоквартирный дом и использует эти жилые помещения для предоставления услуг по краткосрочному проживанию, то есть в качестве гостиниц, то доходы, полученные от оказания таких услуг, следует рассматривать в качестве доходов, полученных от осуществления экономической деятельности. В таком случае собственник жилых помещений осуществляет предпринимательскую деятельность, требующую государственной регистрации и постановки на налоговый учет в качестве индивидуального предпринимателя.

Н. А. Подколзина,

и. о. руководителя ИФНС России по Октябрьскому р-ну г. Ставрополя.