Тяжелая ноша собственника

Как показали обращения на «прямую линию», людей крепко волнует состояние их домов. Вот как этот вопрос сформулировала Лидия Куреткова, проспект Юности, 14:

— Нашему дому 30 лет, капитального ремонта не было, трубы текут, все обветшало. Куда обращаться с такой бедой?

— Новый Жилищный кодекс (статья 154) говорит о том, что бремя расходов по капитальному ремонту несут собственники жилых помещений. Они сами должны принять на общем собрании решение о проведении работ по капремонту общего имущества, их стоимости, размере и порядке оплаты капитального ремонта каждым собственником.

С предложениями в виде перечня необходимых работ и их стоимости на общем собрании должны выступить управляющая организация или орган управления ТСЖ.

— Как будет приватизироваться земля под домами? Ведь во многих есть нежилые помещения, которые занимают многочисленные организации. Как будут соотноситься интересы жильцов и собственников нежилых помещений?

— Относительно земельных взаимоотношений законодатель дает такое толкование. Если дом определится со способом управления через товарищество собственников жилья – ТСЖ, и за домом будет зарегистрирован участок земли в нормативных размерах, то эта собственность на землю будет совместной. И жильцы, и собственники нежилых помещений в домах (магазинов, аптек и так далее) будут иметь долю соразмерно занимаемой общей площади в доме.

Интересы собственников должны быть урегулированы на общем собрании. Но нужно обязательно пройти регистрацию земельного участка, на котором расположен дом. Эту процедуру осуществляет орган местного самоуправления.

— А если дом не собирается организовывать ТСЖ, а останется в управлении ЖЭУ?

— Тогда все сохранится как есть, ЖЭУ, возможно, реорганизованное в ООО, как обслуживало, так и будет обслуживать дом. Главное здесь — оговорить условия договора.

— Я представитель инициативной группы дома № 1 по улице Короленко. Мы провели собрание, на котором возник вопрос об оформлении земельного участка под многоквартирным домом в общедолевую собственности. Дело в том, что мы пошли в «Водоканал», а там нам сказали, что вы, мол, сначала решите вопрос с землеотводом, закрепите за собой земельный участок, а потом мы с вами заключим договор на обслуживание. Подскажите, как нам действовать?

— Мы с вами сейчас про что говорим? Если про обслуживание, то «Водоканал» и без землеотвода обязан обслуживать. А если про землю, то тут стоит уточнить – какой способ управления своим домом вы намерены выбрать?

— Скорее всего, третий, будем заключать договор с нынешним домоуправлением, вроде так решили.

— Если управляющей компанией будет ЖЭУ, то для вас ничего не меняется.

— Но многие утверждают, что если мы не станем собственниками земли, то может произойти что угодно. Придет, например, фирма, которая заявит на нее права.

— Жилищный кодекс говорит о том, что земельный участок может быть изъят для муниципальных (государственных) нужд. В этом случае изымается и дом, расположенный на этом участке. Его должны выкупить у собственника.

Возможно, на вашей территории, где стоит небольшой домик, решат построить девятиэтажку. В этом случае органом местного самоуправления (органом государственной власти), принявшим решение об изъятии земельного участка для своих нужд, должно быть принято решение об изъятии и жилого помещения у собственников.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость этого жилья, убытки, связанные с переездом, поиском другого жилья, оформлением права собственности на него. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Все эти вопросы регулирует статья 32 ЖК РФ.

— В Жилищном кодексе записано, что земля под домом уже перешла в собственность жильцов автоматически.

— Автоматически ничего не переходит, у вас же нет на руках регистрационного свидетельства о том, что вы собственники земли.

Поэтому, если собрание собственников помещений в вашем доме придет к решению о землеотводе, необходимо обратиться в администрацию города с протоколом собрания. Следует иметь в виду, что сама процедура оформления земли под домом стоит денег и занимает немало времени.

Звонок от жильцов с улицы Шеболдаева:

— Износ подвальных коммуникаций в нашем доме за 28 лет очень большой, одни латки да чопики. Кто-то же должен привести дом в порядок, прежде чем мы перейдем на новый способ управления?

— По нынешнему законодательству никто ничего не должен. Поэтому сейчас, когда избирается способ управления домом, надо грамотно составить акт передачи и приемки конкретного дома в эксплуатацию. В нем должна быть полная информация о его техническом состоянии.

Возможно, в дальнейшем государство, увидев, что приведение в удовлетворительное техническое состояние запущенных домов собственникам жилья не по силам, примет какие-то федеральные программы финансовой помощи.

— А кто конкретно сейчас занимается составлением актов.

— Тот, кто приходит к вам и агитирует за то, чтобы его выбрали управляющей компанией. К вам ведь приходили, что-то обещали?

— Да, ходят, переписывают квартиры. У нас тут один сказал, что его управляющая компания не берет на обслуживание три этажа от крыши и два — от подвала, вот как ставится вопрос.

— Неправильно ставится. Управляющая компания обязана взять в управление весь дом, начиная от земли и кончая антеннами. Если около вашего дома есть насосная или котельная, обслуживающие дом, то и они включаются в единый имущественный комплекс, который передается управляющей организации.

Те, кто приходит с агитацией, должны показать сметы, расчеты, цены — что и сколько будет стоить. Вы спрашивайте прежде всего договор и то, как часто компания будет отчитываться перед вами за использованные деньги. По закону этот срок должен быть оговорен в договоре, но не реже одного раза в год.

У приходящих должны быть сертификат и лицензия на производство работ по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Управляющая компания должна открыть лицевой счет на ваш дом. На общем собрании вы договоритесь, за какую сумму она будет обслуживать квадратный метр общей площади. За нынешние шесть рублей или за десять?

— У меня квартира неприватизированная, могу ли я участвовать в выборе способа управления домом?

— Нет, в собрании будет принимать участие и иметь право голоса представитель органа местного самоуправления.

— У нас мнения на способ управления домом разделились. Несколько квартир хотели бы остаться в управлении ЖЭУ, можем мы это сделать?

— Если больше 50 процентов голосов собственников помещений на общем собрании примут решение остаться в ЖЭУ — то пожалуйста. А если так хотят несколько собственников, то у них ничего не получится, дом не разрывается на части. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников в доме.

Жильцы десятиэтажного дома 272 по улице Ленина:

— Не получится ли, что сегодня появится много фирм-однодневок, которые возьмут наши средства и испарятся? И какие управляющие компании вы можете нам посоветовать?

— Безусловно, будут и однодневки, поэтому надо внимательно изучать историю той управляющей компании, которая приходит к вам с предложением. Рекомендуем заключать договоры на срок не более одного года с теми предприятиями, которые вы уже знаете.

Зоя Жукова, Ленина, 282:

— В нашем доме жилые помещения занимают около полутора тысяч квадратных метров, а нежилые – около пяти тысяч. Значит ли это, что мнение собственников жилых квартир при выборе способа управления и решении других вопросов сводится к минимуму или вовсе к нулю? Я не могу найти в ЖК утверждения, что собственники нежилых помещений участвуют в выборе способа управления домом.

— Мы уже разъясняли в «Вечерке», что в соответствии с частью 3 статьи 48 ЖК количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. А доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Поэтому собственники нежилых помещений, занимающих 5 тысяч квадратных метров общей площади дома, будут обладать большим количеством голосов, чем собственники, занимающие лишь полторы тысячи квадратных метров.

tkorkina@vechorka. ru