У дома должен быть хозяин, или Как сегодня работает Управляющая компания-8

Вряд ли сейчас для горожан есть более важная тема, чем жилье, его ремонт и содержание. Мы долго определялись с выбором способа управления своими домами, одни выбрали его, другие нет, но душа у всех болит одинаково. Деньги по первой строке «платежки» отдаем вроде и немалые, но вот как они расходуются, на что идут - для многих темный лес. Сегодня мы представляем нашим читателям интервью с руководителем ООО «Управляющая компания-8» Валентиной ФОМЕНКО. Она отвечает на вопросы, с которыми часто обращаются в редакцию наши читатели.

Главное отличие.

- Расскажите, пожалуйста, чем управляющая компания отличается от привычного ЖЭУ?

- Прежде всего - вовлечением самих жильцов в управление домом. Вроде бы это должно было случиться тогда, когда люди получили квартиры в собственность. И государство рассчитывало, что жильцы теперь будут относиться к своему главному богатству по-другому. Этого не произошло. И сегодня в домах такой же вандализм, так же портятся лифты, так же варварски расписываются только что отремонтированные стены подъездов. Принятый новый Жилищный кодекс направлен в первую очередь на то, чтобы собственники квартир становились истинными хозяевами своего дома, сами заказывали объем работ по нему, планировали и контролировали расходы.

- Давайте поговорим о вашей Управляющей компании-8. Сколько у вас домов в обслуживании, сколько уже заключили договоры на управление?

- Наше предприятие работает с 1 мая 2006 года. На обслуживании у нас 61 дом, из них 28 «высоток», то есть девяти-, десятиэтажных, 33 пятиэтажки, срок эксплуатации которых больше 35 лет. Дома в основном панельные. Наша управляющая компания была образована в тот момент, когда в стране остро встал вопрос о реализации Жилищного кодекса и выборе способа управления домами. В этом году работу по обслуживанию общего имущества домов мы ведем на основании публичного договора, опубликованного в вашей газете в январе текущего года. На сегодняшний день из 61 дома 54 выбрали нашу управляющую компанию. Из них 51 дом заключил договоры управления, то есть жильцы реализовали свой выбор.

«Общего котла» нет и не будет

– Сколько собственники помещений, пользующиеся вашими услугами, платят за ремонт и содержание одного квадратного метра жилья?

– Сейчас наша компания работает по ценам, предложенным в публичном договоре. При этом с каждым домом согласован свой перечень работ по содержанию и ремонту общедомового имущества. Но люди сами могут принять решение о проведении дополнительных работ, в таком случае для данного дома будет просчитана своя цена договора. Пока это - больше в теории, поскольку собственники помещений в домах, мягко говоря, вяло участвуют в управлении собственным домом.

- До недавнего времени в жилищно-коммунальном хозяйстве действовал принцип «общего котла». Собранные с одного дома деньги могли быть безвозмездно направлены на другой, поскольку тот больше нуждался в ремонте. Возможно ли такое сегодня?

- В нынешних условиях использование «общего котла» невозможно, поскольку действуют договорные отношения. А состояние домов, безусловно, разное. Наиболее затратное - содержание дома жильцами пятиэтажек. Площадь кровли, инженерных коммуникаций в их подвалах мало чем отличается от «высоток». А вот квартир гораздо меньше, а значит, у людей меньше возможностей оплатить ремонтные работы. Да и эксплуатируются эти дома уже больше 35 лет. Как мы в такой ситуации работаем? Приведу в пример дом 23/5 по улице 50 лет ВЛКСМ. Его жильцами собрано по первой строке 256 тысяч рублей, а мы на сегодня израсходовали на этом доме 391 тысячу. Помимо запланированных в рамках договора работ пришлось заменить полностью изношенную нижнюю разводку канализации. В общем, дом нам задолжал. Чтобы проводить на нем другие ремонтные работы в следующем году, надо либо дополнительно собирать деньги, либо вносить изменения в стоимость договора, включив в него незапланированные ранее работы. В ином случае управляющая компания выполняет только минимальный набор работ, связанных с содержанием общего имущества и прилегающей территории. Примерно так же обстоят дела и по дому 26/1 по Пирогова, на котором проведен целый комплекс работ: здесь заменена канализация, отремонтированы кровля, подъезды. А вот в доме 18/3 по Пирогова обратная картина. Жильцами дома собрано 646 тысяч рублей, а работ на сегодняшний день произведено на 544 тысячи рублей. То есть у управляющей компании остались в резерве средства, и мы определим с жильцами, какие виды работ по ремонту общего имущества они хотят произвести. Этими примерами я хочу подчеркнуть, что сегодня учет средств ведется непосредственно по каждому дому.

Актив, он же заказчик, он же контролер

- С кем непосредственно работает управляющая компания? – Жители дома должны определить актив, которому бы они доверяли координировать все производимые управляющей компанией работы. Иными словами, актив выступал бы в роли заказчика, принимал выполненные работы по актам. Сейчас старшие по дому есть в большинстве наших домов, но они в их эксплуатации практически не участвуют. Сложившаяся за годы психология многих жильцов такова, что на них, их интересы должны, как прежде, работать общественники. Однако надо отчетливо понимать, что это ушло в прошлое, что любой труд должен быть вознагражден материально. Это хорошо поняли в доме 26/3 по улице Пирогова, в котором жильцы решили организовать сбор денежных средств для оплаты труда старшего по дому в размере 1 рубля с квадратного метра жилья. Знаю, что в некоторых домах собирают определенную сумму с каждой квартиры. Варианты могут быть самые разные, какой выбрать – это дело собственников помещений. Главное - люди должны учиться управлять своим имуществом, иного пути нет.

Унифицированные ТЕРы

- Когда стали заключаться первые договоры на обслуживание, редакцию буквально захлестнул поток возмущенных людей. Например, одна из старших по дому, экономист по образованию, выступила в «Вечернем Ставрополе» с анализом навязанного дому договора. Все собранные с жильцов деньги шли в основном на транспортные расходы, налоговые отчисления и уборку небольшого двора. А в активе у жильцов была установка за год нескольких вентилей.

- Думаю, что ситуацию поправили, и не без участия тех же жильцов. Дело в том, что ценообразование нами проводится на основании территориальных единичных расценок, утвержденных правительством Ставропольского края в соответствии с требованиями действующего законодательства. Стоимостные показатели ТЕРов сформированы с учетом средних статистических цен на материалы, эксплуатацию машин и оборудование, затрат на оплату труда, сложившихся в Ставропольском крае. Добавлю, что территориальные единичные расценки унифицированы, они одинаковы для всех управляющих компаний. Различие может быть только в затратах на транспортные расходы, в зависимости от удаленности места проведения работ.

– На ваш взгляд, долго ли продержится унифицированный тариф на ремонт и содержание жилья? Дома ведь по возрасту, техническому состоянию разные...

– Цена только внешне унифицирована. Ведь на каждый дом был предложен свой набор услуг, с учетом технического состояния и конструктивных особенностей. Надо сказать, что нынешний размер платежей позволяет нам работать лишь по первому стандарту эксплуатации, то есть проводить только обязательные и необходимые работы. Никакой речи о планово-предупредительных мероприятиях пока и идти не может.

Государство признало свою задолженность

- Сейчас много говорят и пишут о Федеральном законе 185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Как я понимаю, государство признало свою задолженность перед гражданами по капитальному ремонту и выделило на это цели 240 миллиардов рублей. Вы уже ощутили действие закона на практике? - Пока нет необходимых регламентирующих документов, они должны появиться в декабре. Думаю, все понимают, что принятый закон - это последняя возможность привести как можно больше жилья в порядок. Причем наряду с капремонтом решается и такая задача, как формирование организационного механизма по дальнейшей эксплуатации жилья. Закон ставит такое обязательное условие: деньги из фонда могут получить и в дальнейшем распоряжаться ими только те муниципалитеты, где созданы и реально работают управляющие компании и ТСЖ – товарищества собственников жилья. То есть у дома должен быть хозяин. После окончания программы люди будут содержать свое жилье уже без государственной поддержки. Здесь наш Промышленный район попал в самую точку, у нас вот уже почти два года работает десять управляющих компаний. - Закон говорит о том, что в общем объеме трат на ремонт доля владельцев квартир должна составлять не менее пяти процентов. Как это, на ваш взгляд, будет выглядеть на практике? И какие дома войдут в капитальный ремонт по программе? - На каждый дом есть технический паспорт, в котором указаны все работы, которые выполнялись в процессе его эксплуатации. Естественно, что в первую очередь будут запланированы работы, которые настала пора выполнять. По тем или иным видам работ в капитальном ремонте нуждаются все наши дома. Практически во всех водопроводу не меньше 20 лет. На новый год разрабатывается серьезная программа по замене и ремонту лифтов. Сейчас мы изучаем наши потребности. А участие в тратах... Если мы будем делать кровлю, то жильцам предложим за два-три года насобирать, скажем, на нижнюю разводку. Тогда у нас получится совместное финансирование. Вполне возможно, что мы будем вести работы в рассрочку. Нам выгодно, если жилой фонд придет в нормальное состояние, тогда его будет легче эксплуатировать. И сейчас мы все делаем для того, чтобы люди увидели - управляющая компания может работать. Мы готовы отчитаться перед каждым домом за то, как выполнен договор с ним. Скажу, что на 1 ноября этого года мы выполнили подрядным способом работ на 7,6 миллиона рублей. В прошлом году на эту же дату приходилось 3,5 миллиона. Мы вместе с собственниками помещений учимся работать, чтобы жить в наших домах достойно.

Тамара КОРКИНА. tkorkina@vechorka.ru