В гаражах наведут порядок

В этой связи квалифицированные эксперты поясняют, какое строение отныне не будет считаться гаражом, кто теперь отвечает за имущество гаражных кооперативов, а также есть ли возможность заработать на нем.

Выход из юридической тени

Интересно, что в России до недавнего времени такого объекта, как гараж, юридически не существовало. То есть под это определение подгоняли что угодно. То же самое место для стоянки машины, у которого напрочь отсутствуют все признаки изолированного помещения. Теперь, когда государство решило навести порядок в данной сфере, в законодательстве четко прописано, что такое собственно гараж, гаражный бокс или гаражный комплекс. Юристы не скрывают, что ждали этого давно.

Специалисты подчеркивают – гаражом может считаться нежилое здание с фундаментом, которое предназначено только для хранения транспортных средств. Такие сооружения могут иметь до двух наземных этажей и подвал, являться стоящим отдельно объектом или находиться под общей крышей, а равно обладать смежными коммуникациями и стенами с другими гаражами.

Важно, что столь подробное описание уже отсекает часть спекуляций. Последние особенно распространены в крупных городах, где свободной земли не так много и она имеет довольно высокую цену. В этом плане аналитики нередко вспоминают известную схему, характерную для южных регионов страны, но в меньшей степени для нашего Ставрополя. Так, некоторые граждане строят полноценный дом в два-три этажа, а то и выше, потом сдают его для проживания в аренду. В то же время по документам объект продолжает считаться гаражом.

Долевая собственность владельцев гаражей

Стоит понимать, что ранее общее имущество принадлежало на праве собственности гаражному кооперативу. Теперь оно пропорционально распределяется между каждым владельцем такого места для автомобильного транспорта. Таким образом, если у гражданина в собственности два или три гаража, то и доля в общей собственности у него будет выше, чем у соседа, обладающего только одним. Здесь можно провести аналогию с многоквартирным домом, где собственники помещений одновременно являются владельцами доли общедомового имущества. Это крыши, лифты, общие коридоры и так далее.

Однако подарить или передать эту самую долю нельзя. Ведь право собственности на общее имущество гаражного комплекса неотделимо. Оно передается лишь вместе с правом собственности на сам гараж. Отдельно же сделки с долей в общем гаражном имуществе не допускаются. В то же время возможно распоряжение общим имуществом при соответствующем решении собрания собственников в гаражном комплексе.

Общее имущество в гаражных кооперативах

Это проезды, территории общего пользования, пешеходные переходы, ворота, ограждения, площадки технические и для размещения контейнеров для сбора твердых бытовых отходов, плюс прочее. Юристы нередко сталкиваются с ситуацией, когда собственники не смогли договориться друг с другом и присваивали себе объекты на территории гаражных комплексов. Они ставили ограждения или шлагбаумы и возводили незаконные объекты. Теперь таких конфликтов, в принципе, должно стать меньше.

Если кто-то вдруг решит открыть в гараже шиномонтаж или автомойку, то произойти такое может лишь в том случае, когда данную идею собственники гаражей утвердят на общем собрании. Просто так поставить шлагбаум или, условно говоря, киоск быстрого питания уже не выйдет.

Как проводить собрания и распоряжаться имуществом?

Закон допускает возможность проводить общие собрания и очно, и в режиме онлайн, но только если при этом можно идентифицировать личность участника мероприятия. Результаты каждого собрания должны быть доступны собственникам и размещены в открытых источниках информации.

Новое законодательство дает людям не только права, но и обязанности, одна из которых заключается в совместном управлении гаражным кооперативом. Можно распоряжаться имуществом непосредственно – через товарищество собственников недвижимости. Если речь идет о так называемых машино-местах, то надо действовать через управляющую организацию. Способ управления выбирается на том же собрании собственников. Аналитики уверены, что вовлечение граждан в совместное принятие решения по общим вопросам является очень полезным делом. Постепенно люди поймут, что от их мнения зависит многое.

Возможный рост членских взносов

Специалисты делают вывод, что так, скорее всего, и случится. Собственники обязаны уплачивать налоги и сборы, которые связаны с общим имуществом, а также им придется участвовать в расходах и издержках по его сохранению и содержанию. Помимо этого, значимым фактором является то, что все гаражные кооперативы теперь обязаны принимать членские взносы только на расчетный счет. Совсем не исключено, что части этих организаций придется привести в порядок документы на землю. А это, безусловно, дополнительные финансовые затраты.

Бизнес на законных основаниях

Эксперты утверждают, что теперь у гаражных кооперативов будет больше возможностей зарабатывать на свои нужды. Точнее, эти возможности стали лучше подкрепляться законом. Собственники могут проголосовать за то, чтобы, например, сдавать общие площади в аренду какому-нибудь представителю бизнеса. Доходы с аренды можно направлять на ремонт проездов, обустройство мест общего пользования и прочего. Все это тоже должно быть согласовано на общем собрании владельцев.

Если на территории кооператива уже незаконно работает какая-нибудь, к примеру, шиномонтажка, то у собственников гаражей есть все законные основания привлечь «предпринимателя» к ответственности. Нередко случается, что кто-то организует в гараже свое «дело» и захламляет имуществом или оборудованием места общего пользования, а очередь к такому «бизнесмену» не дает гражданам проехать в их собственные гаражи. Теперь пожаловаться на такое безобразие станет проще.

В новом законе также появилось описание процедуры замены руководителя кооператива, чего, кстати, тоже ждали многие. Раньше поменять председателя сообщества было не так-то просто из-за ряда критериев, как говорится, «зашитых» в устав кооператива. Зато теперь появился четкий алгоритм этого действия, закрепленный на уровне федерального законодательства.

«Гаражная амнистия»

Отныне производить эту процедуру будет легче, поскольку были внесены изменения в Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». За гражданами страны закрепляется право бесплатно приобрести земельный участок в рамках «гаражной амнистии» согласно схеме его расположения без утвержденного проекта межевания территории. Сейчас собственники мест для автомобилей и нежилых помещений в гаражном комплексе наделяются исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или аренду.

Примерно год назад Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр – подсчитала, что на государственном кадастровом учете в стране числятся свыше 5,5 миллиона объектов гаражного назначения. Но права зарегистрированы только на 3,5 миллиона из них. Остальные используются, по сути, нелегально, так сказать, по привычке, оставшейся с советских времен. Обычно сложности с ними начинаются, когда владелец гаража умирает и родственники вступают в наследство. Как раз тогда и выясняется, что документов на гараж нет, да и сам кооператив работает, образно говоря, «на честном слове». Вполне закономерно, да и, пожалуй, своевременно, что государство взялось за этот непростой сегмент для наведения в нем порядка.

Критика и критерий истины

Конечно, не стоит сбрасывать со счетов и массу критических замечаний в отношении нового закона, поступающих со стороны общественности и альтернативного экспертного сообщества. Остаются и вопросы к будущему гаражей, одиноко или небольшой группой стоящих возле многоквартирных домов и почти всегда, мягко говоря, не украшающих прилегающую территорию. Они ведь кооперативами никак не являются. Впрочем, как нередко бывает в нашей стране, все вопросы и противоречия нового документа будут подвергнуты жесткому испытанию практикой. Которая, по мнению небезызвестного «классика», как раз и является критерием истины.