В поисках лучшей доли

Темой брифинга стали грядущие изменения в законодательство о долевом строительстве, которые могут в корне изменить ситуацию с недобропорядочными застройщиками.

Валерий Савченко привёл немного статистики: на территории края сейчас работает 87 застройщиков, которые выполняют работы по строительству 227 многоквартирных домов. Количество и того, и другого с предыдущего года незначительно увеличилось, хотя в целом рынок долевого строительства находится в довольно сложном состоянии, в состоянии некой стагнации.

Изменения, большинство из которых, как ожидается, вступят в силу в течение календарного года, направлены в большей степени на защиту интересов граждан. Государство по-прежнему ищет способы, которые обеспечат полную гарантию получения людьми либо жилья, либо возврата денежных средств, которые они вложили, если с застройщиком случились какие-то неприятности или денежные трудности.

Если проанализировать законодательство, то определённые изменения в закон о долевом строительстве происходят ежегодно, однако в этот раз блок достаточно большой и серьёзный.

В этот блок входит уже вступившая в силу с 1 мая 2016 года статья 200.3 УК РФ «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Статья предусматривает уголовную ответственность за привлечение средств граждан в нарушение требований 214-го Федерального закона, если сумма сделки составляет крупный размер (более 3 миллионов рублей) или особо крупный (более 5 миллионов).

Чтобы эти нормы работали, управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору в июне провело ряд совещаний с представителями силовых структур и следственных органов о взаимодействии. Договорились, что будут направлять материалы по нарушениям не только свыше трёх миллионов, подпадающих под статью 200.3, но и тех, что окажутся меньше. Хотя это и не уголовно наказуемые деяния, но у правоохранителей появится возможность контролировать ситуацию и упредить нарастание снежного кома в виде мошенничеств и массовых обманов дольщиков, как получилось с небезызвестной строительной компанией «АртСтройТехно».

К сожалению или к счастью, после вступления закона в силу ещё не было обнаружено ни одного такого примера, однако плотная работа в этом направлении продолжается.

Наиболее серьёзные изменения в закон о долевом строительстве внесены 304-м ФЗ. Часть из его положений вступят в силу с 1 января 2017 года, а часть - с 1 июля. Пока не исключено, что отдельные положения будут корректироваться, но глобальных изменений быть уже не должно.

Что изменится

Наконец-то будет предусмотрена выдача заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства о долевом строительстве. Только при его наличии у застройщика будет право привлекать для строительства деньги дольщиков. Видимо, мы попрощаемся с ситуациями, когда любое лицо, имеющее разрешение на строительство, размещает проектную декларацию и начинает собирать с дольщиков деньги. При этом никто не разбирается, правильно ли составлена декларация и объективна ли информация, которая в ней содержится. Это, по мнению Валерия Савченко, важнейшее из грядущих изменений.

Второе - законодательство теперь предусматривает предоставление в контролирующие органы планов-графиков завершения строительства объекта, чего раньше не было. Отклонение от этого графика станет основанием для проведения внеплановых проверок. Таким образом, если строительство дома по какой-то причине затягивается, контролирующие органы смогут вовремя среагировать на это и выяснить причины задержки.

Также, в рамки 214-го Федерального закона включено строительство блокированных домов с более чем тремя блок-секциями. Блокированные дома - это малоэтажная застройка, где стены соседних домов примыкают друг к другу без проёмов. То есть теперь жилстройнадзор сможет контролировать строительство таких зданий, как, например, небезызвестные таунхаусы в Михайловске.

Ещё одно важнейшее изменение связано с целевым использованием средств. После вступления закона в силу деньги дольщика застройщик сможет использовать на строительство только одного дома или группы домов, на которые человек заключил долевой договор. Это возвращает нас к истории с компанией «АртСтройТехно», которая, не закончив один жилищный комплекс, начала строить второй, а деньги дольщиков пустили на достройку первого (всё равно, кстати, не хватило). Отныне же всё это будет регламентировано.

Компенсационный фонд

Предусмотрено создание фонда, который заменит не оправдавшее себя страхование гражданской ответственности застройщика. Этот механизм заработал в 2014 году, чтобы защитить права участников долевого строительства, и каждый договор подлежал страхованию. В случае банкротства застройщика страховщики должны были возместить ущерб. Уже в 2015 году Центробанку РФ стало понятно, что схема работает некачественно, поскольку страховать начали все подряд, по сути, без ответственности. Тогда Центробанк определил небольшой список тех, кто может заниматься страхованием. В результате было признано, что механизм работает плохо. Серьёзные компании отказались от этого рынка, а те, кто пошли - опять пример «АртСтройТехно» - одна из страховых компаний сейчас в процедуре банкротства, у другой уже отозвана лицензия.

На Госсовете, который в мае этого года проводил Владимир Путин, было предложено создать специальный компенсационный фонд. Президент эту идею поддержал и дал правительству поручение заняться его созданием. Он должен заработать с 1 января 2017 года. Каждый из застройщиков вместо страхования гражданской ответственности будет вносить туда денежные средства. В законе прописано, что сумма не превысит 1% от стоимости строительства объекта. Пока что прорабатывается механизм того, как эти деньги будут вноситься - единовременно или частями.

- Надеемся, что фонд заработает. Мы ждали, что к 1 октября произойдёт окончательная регламентация, кому и как он будет выплачивать денежные средства. Какие будут ставки - 0,5, 0,8 или 1%, пока непонятно. Ждём нормативного акта, где это будет объяснено детально. Будет ли он финансировать объекты, которые сегодня являются проблемными? Глава Минстроя России Михаил Мень однозначно дал понять, что нет, не будет. Он будет направлен на защиту дольщиков, которыми будут вноситься средства в фонд, то есть жильё которых начнёт строиться после 1 января 2017, - рассказал Валерий Савченко.

С 1 июля 2017 тоже вступит ряд изменений. Во-первых, установление требований к размеру уставного капитала застройщика. Он будет зависеть от площади объектов долевого строительства, которые планируется возвести. В законе чётко прописаны цифры, и управление будет проверять наличие уставного капитала, прежде чем разрешать привлекать деньги дольщиков.

Во-вторых, планируется ввести понятие исковых счетов. Это одна из форм долевого строительства, по которой может пойти застройщик совместно с банком. Суть в том, что определённый банк предоставляет кредит застройщику на постройку многоквартирного дома. Деньги вносятся дольщиками не застройщику, а банку отдельно по каждому договору и собираются на отдельном счёте в банке до окончания строительства. Когда объект вводится в эксплуатацию, деньги направляются на погашение того самого кредита, взятого застройщиком вначале. Если объект не сдан, денежные средства возвращаются гражданам. По этому механизму пока много вопросов.

До конца года специалисты ещё будут обсуждать предстоящие изменения, рассматривать нюансы и вносить необходимые правки.