Жилищная реформа. «Готовимся к участию в рынке ЖКУ»
Тамара Коркина— Жилищный кодекс устанавливает параметры, по которым мы, чиновники, должны работать и к которым наши жители, мягко говоря, обязаны приспосабливаться. Он показал, куда идти, но не показал — как идти. Основная задача сейчас — отработать механизм реализации реформы ЖКХ и ЖК. По моему опыту, сегодня это дается с большим трудом, потому что постоянно сталкиваешься с неким вакуумом по ряду важных моментов.
— Например?
— Например, пока наблюдается полный вакуум в отношении решения таких вопросов, как землеотведение, места общего пользования и так далее. Все эти белые пятна нам надо покрасить в нормальные и понятные жителям цвета. Сегодня в городе работает комиссия, которая отрабатывает земельный вопрос. Краевых или федеральных наработок в этом плане просто не существует. Мы решили взять одно товарищество собственников жилья, которое уже образовано, но за которым земля еще не закреплена, и «прогнать» его через все тернии. Сейчас как раз этим и занимаемся. Хочу подчеркнуть, что ЖК предполагает участие и муниципалитета в его реализации, но как — это совсем не прописано.
Казалось бы, вот закон, вот три способа управления, занимайтесь, ребята, а у муниципалитета и своих дел много. Но мы прекрасно понимаем, что рынок жилищно-коммунальных услуг — абсолютно новый, зарождающийся, и, как все новое, он пугает жителей, непонятен им.
— Но рынка-то нет, о чем мы говорим?
— Некоторые зачатки его все же появляются. В городе зарегистрировано уже шесть частных управляющих компаний, которые активно стремятся внедриться в рынок и захватить его. Мы провели очень простой эксперимент. Выбираем компанию, звоним и говорим: мы, жители такого-то дома, называем конкретный адрес, хотим уйти из ЖЭУ к вам, чтобы вы нами позанимались. Первый вопрос — сколько дому лет? «Тридцать» — «До свидания». Мы сейчас с вами позвоним — результат будет тот же.
— Но ситуация-то вполне понятная и предсказуемая. Что такое сегодня частная управляющая компания? Это предприятие, занимающееся бизнесом. Понятно, что ей интересно новое жилье, которое требует меньше финансовых затрат и дает неплохую прибыль. Это же не общество альтруистов.
— Вполне с вами согласен. Но… Власть обязана прогнозировать: а что будет завтра? Давайте посмотрим структуру жилья в Промышленном районе. Примерно 10 процентов домов, и то с большой натяжкой, можно назвать относительно новыми, построенными с девяностого года. Многим уже по 15 лет. А остальные девяносто процентов — жилье, требующее капитального ремонта разводок, кровель. Это, как правило, пятиэтажки с небольшим количеством жителей, которым создание ТСЖ абсолютно невыгодно. Люди не могут не понимать, что те взносы, которые они будут вносить, не позволят им содержать жилье в нормальном состоянии. И что произойдет? Новое жилье уйдет в одну сторону, а старое — громадный пласт, 90 процентов – куда двинется?
Я недавно побывал на конференции, которая проходила в Лейпциге. На ней были представлены практически все регионы России, многие муниципальные органы. Немцы рассказывали о том, как они работают с жильем. Лейпциг — это бывшая Восточная Германия, там положение с жилым фондом было очень похоже на наше. Так вот, они уже находятся на стадии завершения жилищной реформы, реконструировали все старые дома. Никакой самодеятельности, никаких потуг создавать программы на местном уровне там нет, все делается согласно финансируемым федеральным программам. Мы тоже понимаем, что рогом изобилия муниципалитет никогда не станет. Совещание проводил Росстрой, и это обнадеживает, он сам ищет пути, так я думаю.
— Давайте вернемся на нашу землю. Вопрос все тот же: как в районе реализуется Жилищный кодекс?
— Плотно заниматься им мы начали в мае минувшего года. Первым делом провели полнейший анализ жилого фонда, всего, что имеем. Учет, конечно, и раньше велся, но не такой дотошный. В районе около 900 домов, 690 из них – муниципальные. Имея полную картину, мы решили для себя, что надо делать, над чем работать.
Один из больных вопросов, неясно прописанных в ЖК: что делать с задолженностью по оплате жилья? По району она составляет огромную сумму – около 13 миллионов рублей. Это ведь не просто задолженность, а конкретные долги определенным организациям. Сегодня они — достаточно мощное препятствие при выборе способа управления многоквартирным домом. Домов, где нет должников, единицы. У нас на протяжении нескольких лет работает комиссия, приглашаем должников, беседуем – эффективность примерно один к двум.
— Разъяснительная работа по Жилищному кодексу — она уже позади?
— Пока эта работа представляется нескончаемой, слишком много по кодексу вопросов, в том числе и у власти. Но разъясняем, причем неустанно. Провели девять собраний со старшими домов, охватили практически всех. Рассказывали, какой способ управления какие преимущества и недостатки имеет. Плохо, когда человек думает, что умеет плавать, ныряет в реку, доплывает до половины и, не рассчитав силы, начинает тонуть и звать на помощь.
Разговаривая с людьми, мы вели диалог, моделировали сложные ситуации. ТСЖ, например, привлекательны тем, что изначально устанавливается вроде бы низкий взнос. Но вот в доме сгорел лифт. Страховая компания не станет возмещать урон, если, скажем, выяснится, что какой-то пацан, живущий в доме, бросил сигарету, из-за чего и выгорела шахта с лифтом. Чтобы лифт восстановить, каждому собственнику придется выложить тысячи рублей. Вряд ли ошибусь, если скажу, что люди в этом случае первым делом придут в администрацию, как это уже не раз бывало.
Предвидя это, мы старались донести до людей тот факт, что сегодня можем дать определенные гарантии за работу только тех организаций, которые имеют отношение к муниципалитету.
— Вы говорите про нынешние ЖЭУ?
— Нет, не про них. ЖЭУ в том виде, в каком сегодня существуют, просто слепые и беззащитные котята в смысле экономики и налогового законодательства. Девять месяцев мы посвятили тому, что учили и требовали от них умения думать, считать, экономить деньги жильцов. Возьмем, например, энергозатраты. Сегодня нормы устанавливаются по диаметру трубы и по количеству гнезд, во многих из которых никогда не было лампочек.
За это время у нас практически во всех домах установлены счетчики по учету потребления электроэнергии в местах общего пользования. Подсчитали — экономия составила около трех миллионов рублей. Мы уже подходим к тому, что будем ставить счетчики по теплу. Сегодня выгодно считать, беречь, экономить.
У ЖЭУ меняется мера ответственности. Сегодня они избавляются от тех работников, которые вызывают недовольство людей, об этом откровенно говорится на встречах. Знаю, что уже человек 20 по всем ЖЭУ района уволены.
— Я правильно понимаю, что вы целенаправленно готовите управляющие компании на базе нынешних ЖЭУ?
— Начнем с того, что есть постановление городской Думы, которое разрешает создавать управляющие компании с участием муниципалитета. В районе создано и зарегистрировано 10 таких управляющих компаний. Сейчас ЖЭУ имеют к ним отношение, но через несколько месяцев, когда закончится акционирование, иметь отношения они уже не будут.
При несформированном рынке, при недостаточном количестве квалифицированных участников на рынке бросить все жилье неизвестно на кого мы не можем. В наших управляющих компаниях будет работать часть специалистов ЖЭУ, которые прошли конкурсный отбор, другие работники.
Принципиально подходы управляющих компаний с участием муниципалитета не будут отличаться от частных управляющих компаний. За исключением того, что в них будут трудиться специалисты, которые знают, что такое теплоснабжение, электроснабжение и так далее.
Уже разработана программа по лицевым счетам, на сегодня ЖЭУ осваивают эти вещи. Сегодня они считают все расходы, которые несут по конкретным домам. В этом плане была проведена очень большая работа. Привлекались экономисты, технические работники. Ведь в обслуживании многоквартирных домов много ручного труда, задействовано много людей - как поделить расходы между домами? Как будет создаваться стоимость расходов и услуг, за которые предприятие будет четко отвечать? И как препятствовать аппетитам монополистов?
Система, которую мы создаем, начинает выкристаллизовываться. Мы видим, как сейчас необходимо конкретизировать взаимоотношения с монополистом. Надо все делать прозрачным. Объемы работ, финансовых поступлений, сроки, сколько времени ты держишь на счету деньги – теперь это все имеет первостепенное значение. Такой подход – это пусть маленькая, но все же революция во взаимоотношениях всех жилищно-коммунальных предприятий.
— В прежней системе был один общий карман и латание дыр в старых домах проводилось за счет более новых. В общем-то, это не совсем правильно, человек платит за то, чтобы был порядок именно в его доме.
— Так-то оно так, но нельзя жить одним днем, новые дома тоже ветшают, стареют, нуждаются в ремонте. И жизнь такова, что сегодня тут потечет, завтра там прорвется. Создавая управляющие компании, мы предусматриваем наличие буферных фондов, то есть определенную консолидацию средств. Но — при прозрачных лицевых счетах на конкретные дома, это однозначно. Люди сами осознают, что необходима аккумуляция определенных денежных средств, чтобы провести дорогостоящий капитальный ремонт в их доме.
Но стоит сразу подчеркнуть, что кредитование жильцами одного дома работ на другом доме возможно только с согласия самих жильцов.
Мы уже разработали договоры кредитования, перекредитования и страхования этих кредитов, в том числе и строительно-монтажных рисков, чтобы жильцы не потеряли денег.
Давайте рассмотрим вопрос и с другой стороны. Когда деньги просто лежат на лицевом счете, не работают – их съедает инфляция. Когда же собственники кредитуют другие дома, то деньги возвращаются к ним с учетом определенных инфляционных процессов. Такой подход дает надежду, что мы справимся со всеми своими проблемами. Стоит подчеркнуть, что при таком кредитовании нужна определенная гарантия. Если на рынок ресурсов ЖКХ придет посторонний человек, то никто не гарантирует, что перераспределение средств в этом году не обернется в следующем валом жалоб. А участие муниципалитета является как бы гарантом того, что обмана не произойдет.
Мы все видим, что сегодня отрасль ЖКХ требует громадных инвестиций. А желающих участвовать в долгоокупаемых проектах на рынке пока нет. В этом сегодня главная проблема. И до тех пор, пока не появятся зрелые инвесторы, желающие вкладывать деньги, муниципалитет должен на первом этапе как-то застраховать наших жителей.
— А федеральные программы, можем ли мы рассчитывать на то, что государство людей в беде все-таки не оставит?
— Сейчас готовятся федеральные программы «Жилье», «Реконструкция» и другие, по четырем регионам страны проводится конкурс с серьезными финансовыми средствами на проведение реконструкции жилых зданий. О необходимости федеральной поддержки говорил и руководитель Росстроя в Лейпциге.
Хочет или не хочет федеральное правительство помогать – так вопрос ставить не совсем правильно. За ним сегодня есть определенные обязательства, вытекающие еще из закона о приватизации. А он обязал бывшего собственника имущества передать его приватизирующему лицу в надлежащем состоянии. Этот закон сейчас продлевается, именно поэтому, на мой взгляд, и произошла передвижка сроков выбора способа управления многоквартирными домами с нынешнего 1 марта до 1 января 2007 года. Много сделано, но еще больше предстоит сделать.
У нас есть цель, мы знаем, как ее достигнуть, безусловно, не путем разрушения, а путем сохранения всего того рационального, что есть. Поворота назад не будет.
