Жилой дом на даче

«Дачная амнистия на словах и на деле» — так называлась статья, опубликованная 29 августа в «Вечернем Ставрополе» и выз-вавшая огромный общественный резонанс. Сегодня, в продолжение разговора, редакция публикует статью, касающуюся не менее важной проблемы - перевода дачного дома в жилой. Переведите в жилой дом – и живите! Сейчас многие горожане постоянно проживают на дачах, часто решая таким образом проблему жилья для других членов семьи. Складывающаяся инфраструктура им это вполне позволяет. На территориях большинства дачных кооперативов работают продовольственные магазины. Через правление решаются коммунальные вопросы. Зарегистрироваться (прописаться) в доме можно после изменения его статуса, то есть перевода дачного дома в жилой. Начинать такое переоформление можно тем дачникам, которые уже имеют два свидетельства Регистрационной палаты о праве собственности: одно – на землю (с указанием целевого назначения – для садоводства) и второе – на дом. В нем обычно указывается: объект недвижимости – садовый домик и его назначение – нежилое помещение. Процедура перевода нежилого помещения в жилое детально урегулирована Жилищным кодексом, действующим с 1 марта 2005 года. Она такова: необходимо подать заявление в произвольной форме, приложить нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на дом и земельный участок. А это – два свидетельства Регпалаты, техпаспорт БТИ. Перечень документов закреплён частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ. Документы подаются в комитет градостроительства. Не позднее 45 дней после их поступления комитет должен принять решение по существу и уведомить заявителя о переводе нежилого помещения в жилое либо об отказе в таковом. Форма уведомления утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 года № 502. Если в указанный срок комитет не принимает решения либо направляет отрицательный ответ, можно обращаться в суд. Как видно, это достаточно простая процедура. Стоит подчеркнуть, что орган, рассматривающий заявление, не вправе требовать документы, отсутствующие в перечне. Об этом прямо сказано в части 3 статьи 23 Жилищного кодекса. Гладко только на бумаге Но, как говорится, гладко только на бумаге. Весь 2006 год я занимался переводом дачного дома в жилой. Сделать это мне удалось только после вынесенного Ленинским судом решения и вмешательства прокуратуры края. Поскольку это для меня уже пройденный этап, хочу поделиться опытом с теми, кому такая процедура ещё предстоит. Первое, что предлагают заявителю после ознакомления с его документами, – это изменить вид разрешённого использования земельного участка. Означает сие, что вместо целей «для садоводства» земельный участок должен именоваться «для индивидуального жилищного строительства». На практике такая процедура достаточно сложна, поскольку требует публичных слушаний. Информация о подготовке и результатах их проведения помещается в «Вечёрке» и на сайте городской администрации stavropol. stavkray. ru. Между тем для перевода дачного дома в жилой публичных слушаний не требуется. Как следует из части 3 статьи 35 Градостроительного кодекса, территории дачных товариществ включены в состав жилых зон. Нормы статей 1 и 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» также разрешают расположение жилого дома на дачном земельном участке. Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса, любой вид разрешенного использования земельного участка выбирается его владельцем самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований. Иным словами, указание в правоустанавливающих документах на землю «для садоводства» вполне позволяет расположиться на таком участке и жилому дому. И никаких публичных слушаний по этому вопросу не требуется. Сейчас у меня уже оформлено свидетельство о праве собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, сохранившем прежнее предназначение «для садоводства». Эти документы прошли Регистрационную палату. Искусственные препятствия Другим искусственным препятствием на пути перевода дачного дома в жилой является его согласование с соответствующими службами. Для этого выдаётся «бегунок» – акт согласования, который должны подписать пожарная часть, санэпидзнадзор и другие службы. Заявитель всеми способами должен убедить их в том, что препятствий для перевода нет. Безусловно, любое нежилое помещение, претендующее на перевод, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому дому (часть 4 статьи 22 Жилищного кодекса). Такие требования утверждены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года. Однако заявитель не должен сам оформлять документы о таком соответствии. Они не предусмотрены перечнем части 2 статьи 23 Жилищного кодекса, который является исчерпывающим. Как вытекает из пунктов 7, 8 приложения к постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, комитет градостроительства вправе самостоятельно организовать комиссионное обследование домовладения. И он не вправе перекладывать инициативу в его проведении на гражданина. В тех же случаях, когда такое соответствие усматривается из техпаспорта строения, возможен перевод и без комиссионного обследования. На необходимость обращения гражданина с заявлением о комиссионном обследовании домовладения указывалось в Положении о переоформлении строений, расположенных на садовых и дачных участках, в качестве жилых домов, утверждённом постановлением главы администрации города от 18.11.94 г. № 2625. Это Положение было опротестовано прокуратурой края как противоречащее Жилищному кодексу и отменено постановлением главы города от 12.01.07 г. № 14. И, наконец, требование об оформлении проектной документации на переводимый дом также является незаконным, поскольку необходимость её предоставления законом не предусмотрено (части 2, 3 статьи 23 Жилищного кодекса). Стоит добавить, что стоимость услуг риэлторов, специализирующихся на подобного рода деятельности, достигает 50000 рублей. Сергей ФЕДОРЮК, адвокат, кандидат юридических наук.